У квартир в новостройках есть серьезный конкурент — жилье, которым владели не более пяти лет. Как говорят эксперты, предложение свежей вторички всегда востребовано и в экспозиции не задерживается.
След инвестора
По данным агентства недвижимости VSN REALTY, в настоящее время доля квартир, построенных от трех до пяти лет назад, на московском вторичном рынке составляет около 35%. По каким причинам такие объекты вообще выходят в продажу? Для инвесторов подобные «вбросы» нетипичны, их вотчина — жилье «первой свежести». «Инвесторы, как правило, покупают квартиры в новостройке на этапе котлована, а потом перепродают, как только дом сдадут, — объясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Смысла ждать дольше нет».
Краткосрочной спекуляцией продавцы трех-пятилетних квартир не занимаются. Однако, как отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», объекты для собственного проживания тоже крайне редко покупают на столь малый срок. Часто владельцев таких квартир подталкивают к продаже какие-то форс-мажорные обстоятельства, но по большому счету многих из них тоже можно назвать инвесторами, только с дальним прицелом: свои вложения они возвращают и приумножают другими способами. Так, альтернативой немедленной перепродаже после ввода дома в эксплуатацию в некоторых случаях становится сдача жилья в аренду. «Люди приобретают, например, в типовом панельном доме квартиру с отделкой от застройщика, несколько лет сдают ее, а потом реализуют», — рассказывает Светлана Кондачкова, управляющий партнер компании Urban Realty.
Некоторые умудряются заработать на отделке помещений. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, утверждает, что продажа квартиры после ремонта — это особый вид бизнеса, который при правильной организации приносит неплохой доход и особенно эффективен в сегменте жилья комфорткласса.
В любом случае владелец недвижимости внакладе не останется. «В среднем за три — пять лет цена квартиры вырастает до 30% в зависимости от района и дома, а если объект был куплен на этапе котлована, то продать его можно даже в два раза дороже», — подсчитала Виктория Никиткина, специалист отдела продаж жилой недвижимости VSN REALTY.
Личные обстоятельства
Часто продавцы руководствуются личными обстоятельствами, а они бывают разными. Кому-то надо расширить жилплощадь, кому-то — переехать в другой район и т.д. «Например, семья купила двушку, но с появлением ребенка возникла потребность в приобретении трешки. Или нужно выплатить долг. Все это можно сделать за счет продажи квартиры», — говорит С. Бирина.
Еще один повод для продажи — появились другие варианты, возможность улучшить жилищные условия. «Вторичные квартиры выходят на рынок в достаточном количестве, когда, например, рядом строят новый объект, — поясняет С. Кондачкова. — Как правило, люди через три — пять лет после заселения уже готовы к определенным переменам и даже переезду, но в границах своего района. Многие либо увеличивают площадь жилья, либо покупают еще одну квартиру (для уже выросших детей или родителей), либо повышают статус (меняют современную панель на объект бизнес-класса)».
Нельзя не отметить еще один фактор, влияющий на сроки реализации квартиры, — это время ее нахождения в собственности. «Безусловно, появление подобных вариантов на рынке напрямую связано с действующим законодательством в области налогообложения. Многие собственники откладывают продажу своего недвижимого имущества до наступления трехлетнего срока владения», — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. Дело в том, что жилье, которое находилось в собственности менее трех лет, при реализации облагают налогом на доходы физических лиц. Отсчет времени ведут от даты получения свидетельства о регистрации права собственности.
От ремонта до инфраструктуры
У недавно построенных объектов на городском рынке масса преимуществ по сравнению с остальными предложениями. Если покупатели первички, как правило, сталкиваются со всеми «прелестями» жизни новосела: недоделки, неработающие лифты, неуютная домовая территория и прочее, то обладатели свежей вторички получают жилье практически новое, но при этом обжитое и полностью благоустроенное. «За три — пять лет дома окончательно заселяют, заканчивают бесконечные ремонты. Покупатель может реально оценить качество подъезда, двора, уровень коммерческих расходов на содержание придомовой территории и подъезда, а также статус соседей и пр.», — считает С. Кондачкова. При этом, как отмечает С. Бирина, поскольку дома не так давно вышли на рынок, степень их износа минимальная.
Объекты нового поколения кардинально отличаются от вторички конца прошлого века (не говоря о той, что еще старше). «Конечно, они обладают хорошим набором потребительских характеристик, — подтверждает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — Это и просторные площади, и улучшенные планировки, и новые коммуникации. В сформированных из подобных новостроек кварталах существует определенное однородное социальное окружение. Также к достоинствам таких районов относится хорошая инфраструктура, изначально предусмотренная в проектах».
Помимо современных характеристик большинство квартир отличается качественным ремонтом. Варианты могут быть разные: отделка муниципальная, типовая от застройщика, эксклюзивная от собственника или даже от дорогого дизайнера. Правда, как замечает С. Бирина, важно и то, насколько интенсивно эксплуатировали квартиру. За три года даже высококачественная отделка, если к ней относиться небрежно, может серьезно пострадать, не говоря о скромном ремонте.
В Москве современные жилые комплексы, возведенные три — пять лет назад, как правило, относятся к сегменту дорогой недвижимости. «Это дома бизнес-класса и лучше с удобными планировками, большой огороженной территорией, дизайнерской входной группой. Квартиры в таких жилых комплексах стоят на 35–40% дороже, чем в домах такого же класса старше пяти лет», — утверждает В. Никиткина.
Репутация, история, спрос
Неудивительно, что спрос на молодую вторичку достаточно активен. Эксперт А. Шленов объясняет это тем, что интерес покупателей сегодня сосредоточен в сегменте качественного жилья, а квартиры, о которых идет речь, как раз относятся к этой категории. Во-первых, как уже говорили, они имеют отличные потребительские характеристики. Во-вторых, у такой недвижимости, как правило, безупречная репутация, хорошая история. Здесь все по закону: есть необходимые документы, зарегистрировано право собственности и т.д. Хотя, как отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», сам фактор наличия в собственности более трех лет практически не влияет на ценообразование, он может свидетельствовать о большей надежности в плане юридической чистоты жилья. Это импонирует многим, в частности, такие варианты в первую очередь рассматривают клиенты банков, использующие ипотечный кредит.
Так как в Москве места для новостроек практически не осталось, внимание покупателей жилья переключается на молодую вторичку. Как говорит П. Лепиш, наибольший объем такого предложения сосредоточен в Юго-Западном округе, чуть меньше — в Западном округе. На севере столицы подобных квартир мало. Среди объектов, которые стабильно поставляют на рынок недвижимости подобные варианты, эксперт называет ЖК «Алые паруса», «Шуваловский», «Доминион», «Лосиный остров», причем в некоторых из них еще не завершили первичные продажи.
На вторичном элитном рынке квартиры в качественных новых жилых комплексах — большая редкость. Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed, поясняет: «Спрос высок, однако предложение ограничено. Так, весьма востребован «Дом на Тишинке», но квартир на продажу там единицы. Точно такая же ситуация в ЖК «Дворянское гнездо», «Стольник» (правда, он старше заявленных временных рамок), в «Доме Гельриха» (этот объект, наоборот, введен позже указанного срока). Одним словом, подобные проекты пользуются повышенным интересом покупателей уже после завершения реализации».
Цена вопроса
По данным экспертов, жилье в домах, относительно недавно введенных в эксплуатацию, ощутимо дороже, чем в старом жилом фонде, даже если говорить об объектах, расположенных рядом. Как говорит С. Бирина, в какой-то мере это связано с тем, что квартиры в новых зданиях больше по площади, что увеличивает их стоимость. Сказывается на цене и более высокое качество строительства.
Алексей Шленов приводит конкретные цифры: «Если сравнивать предложения новой и старой вторички в границах одного района, то разница в цене может составлять от 10–15%».
Разумеется, каждый случай необходимо рассматривать индивидуально, среди свежих квартир тоже встречаются неликвидные варианты — например, расположенные на первом этаже, или с окнами на большую магистраль, или в отдаленном районе с плохой транспортной доступностью. Их стоимость, конечно, ниже.
Покупателю в любом случае нужно держать ухо востро. Например, Жанна Маркова, вице-президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», предупреждает, что среди квартир, построенных три — пять лет назад, большой процент переоцененных, так как значительная часть продавцов-собственников нацелена на дальнейшее улучшение жилищных условий. Имея небольшую доплату, они стремятся продать свою недвижимость максимально дорого, чтобы решить квартирный вопрос, не влезая в кредиты. Чаще всего это люди с небольшим материальным достатком или молодые семьи, получившие первое жилье в подарок от родителей.
