Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Ипотека

В блокнот заемщика. Параметры кредита

Яна КОЗАКОВА7 ноября 2011 5 385
2022-10-28T10:57:06.925592+00:00
Несмотря на то что российский рынок ипотеки не так развит, как западный, наш заемщик тоже имеет достаточный выбор кредитов. И, разумеется, каждый банк анонсирует свои продукты как лучшие. Как среди этого разнообразия найти нужную ипотечную программу? На что ориентироваться при выборе?
Несмотря на то что российский рынок ипотеки не так развит, как западный, наш заемщик тоже имеет достаточный выбор кредитов. И, разумеется, каждый банк анонсирует свои продукты как лучшие. Как среди этого разнообразия найти нужную ипотечную программу? На что ориентироваться при выборе?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
Процентная ставка по кредиту
 
Самое понятное для заемщика в ипотечных параметрах — это процентная ставка. Она, как известно, бывает фиксированной, плавающей или комбинированной.
 
Фиксированная ставка — та, что устанавливается сразу на весь срок кредита. Например, вы оформляете кредит под 11% годовых, и эта ставка сохраняется на протяжении всех 15–30 лет, в течение которых вы гасите долг перед банком. При фиксированной ставке вам сразу могут рассчитать точный график платежей, и вы всегда будете знать размер вашего ежемесячного взноса по кредиту.
 
Плавающая процентная ставка меняется вместе с рыночным индексом (LIBOR, EURIBOR или MosPrime). На фоне стабильной экономики плавающие ставки обычно ниже фиксированных. Однако в период кризиса 2008 г. платежи по кредитам, привязанным к LIBOR, выросли больше чем в два раза. Поэтому, выбирая кредит с плавающей ставкой, стоит обратить внимание, предусмотрены ли предельные значения этого показателя. Так, программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию «Переменная ставка» предполагает диапазон от 5 до 20%. То есть при любом стечении обстоятельств ставка не может быть меньше 5 и больше 20%.
 
Комбинированная процентная ставка сочетает фиксированную и плавающую, как и следует из названия. Ее закрепляют на определенный период, как правило, от одного года до пяти лет, а затем она становится плавающей. Комбинированная ставка обычно выгоднее, чем фиксированная, но спустя несколько лет возможны те же риски, что и при плавающей. Поэтому такой вариант больше подходит тем, кто планирует погасить кредит досрочно — до того, как ставка начнет плавать.
 
 
Срок кредитования
 
Максимальный срок кредитования на российском рынке — 50 лет. Его предлагает сегодня только банк ВТБ24. В большинстве других возраст кредита ограничивается 30 годами. Но учтите, что есть и другой ограничитель. На момент полного погашения кредита заемщик не должен быть старше 65 лет. То есть взять заем на 30 лет возможно, только если вам еще не исполнилось 35 лет.
 
Существуют также ограничения и по минимальным срокам кредитования. В некоторых банках отсчет идет от одного года. Но у многих эта планка выше: от трех — пяти лет. Есть и такие кредиторы, которые не дают взаймы меньше чем на семь лет. На короткие сроки средства берут, как правило, заемщики с достаточно высоким доходом или собственным бизнесом. Для них кредит является средством быстро решить жилищный вопрос — купить, например, квартиру до предполагаемого подорожания. Динамика цен на московском рынке недвижимости, как правило, выше, чем средние ставки по банковским депозитам.
 
На какой срок брать кредит — вопрос неоднозначный. С одной стороны, чем длиннее кредитный период, тем значительнее сумма займа. Дело в том, что при более долгих сроках месячный платеж по ипотеке меньше. Например, если при распределении кредита на 15 лет ежемесячный платеж составит более 45% дохода заемщика, банк, скорее всего, не одобрит такой кредит — слишком высоки риски. Но ситуацию может спасти удлинение срока кредита до 30 лет: при растягивании суммы долга на такой период ежемесячный платеж впишется в заданные рамки. Однако в этом случае есть существенный минус: общая сумма выплат по кредиту будет значительно больше. Впрочем, пока в России средняя продолжительность кредита, как показывает практика, составляет семь лет. Большинство нынешних заемщиков стараются гасить свой долг перед банком досрочно.
 
 
Валюта, в которой выдают кредит
 
На российском рынке сегодня можно получить кредиты в рублях, долларах и евро. Процентные ставки по валютным кредитам, как правило, ниже, чем по рублевым на 1,5–2,5%. До финансового кризиса в Москве популярностью пользовались именно валютные займы, в то время как в регионах — рублевые. Однако кризис изменил расклад. В 2008 г. курс некоторых валют довольно резко поднялся, соответственно, платежи заемщиков существенно выросли, а рублевые доходы остались теми же или даже уменьшились. После этого заемщики в столице массово перешли на рублевую ипотеку. Сегодня, по отзывам банкиров, валютные займы уже не пользуются популярностью у населения.
 
Гражданам эксперты в один голос советуют брать кредит только в той валюте, в которой они получают зарплату. Иначе в случае каких-либо финансовых коллизий может возникнуть неприятная ситуация.
 
 
Величина первоначального взноса
 
Для многих заемщиков именно величина первоначального взноса становится камнем преткновения на пути к ипотеке. Чаще всего банки требуют, чтобы собственные средства гражданина составляли не менее 30% от стоимости объекта. В некоторых банках сегодня можно оформить кредит и с 10%-ным первоначальным взносом. Однако после финансового кризиса кредиторы стали более осторожными. Поэтому теперь при первоначальном взносе 10% они, как правило, требуют дополнительных гарантий — чаще всего страхования финансовой ответственности заемщика по кредитному договору. Это страхование на случай дефолта гражданина, когда нет других выходов из ситуации, кроме продажи жилья и погашения за счет этих денег долга перед банком. Однако если цены на жилье упадут (как это было в кризис), то вырученной суммы может не хватить для погашения всего кредита. И заемщик, лишившись денег и жилья, будет еще и должен банку. Оформление страхования ответственности заемщика по договору как раз предполагает, что в случае такой проблемы оставшуюся разницу между стоимостью жилья и долгом банку выплатит страховая компания. Это дает гарантию безопасности и позволяет кредитору выдавать займы с пониженным первоначальным взносом.
 
 
Способ погашения кредита
 
Заемщик гасит кредит путем внесения ежемесячных платежей не позже даты, зафиксированной в договоре.
 
Платежи могут быть аннуитентные (постоянные) или дифференцированные (уменьшающиеся в течение срока кредита). Наиболее распространена сегодня аннуитентная схема платежей. По этой схеме весь срок кредита заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, платежи по возврату долга. При дифференцированных платежах сам кредит выплачивают равными долями в течение всего срока погашения, а проценты по нему начисляют каждый раз на остаток долга. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается. С одной стороны, достоинство дифференцированного платежа в том, что общая сумма выплат по нему, как правило, меньше. С другой стороны, дифференцированные платежи в первые годы кредита, как правило, заметно больше аннуитентных.
 
Большая часть банков сегодня предлагает заемщикам только аннуитент, и лишь немногие — дифференцированный платеж (Нордеа-банк, Сбербанк).
 
 
Возможность досрочного погашения
 
Большинство российских банков, в отличие от своих западных коллег, не вводят мораторий на досрочное погашение кредита. Теперь этого требует и законодательство. Согласно поправкам в ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ, подписанным Президентом РФ 19 октября 2011 г., заемщик может полностью или частично погасить свой кредит раньше установленного в договоре срока, причем в одностороннем порядке, то есть не спрашивая согласия банка. Однако он должен предупредить об этом кредитора за 30 дней. В результате заемщик существенно сэкономит на процентах, ведь ему придется уплатить их только за время пользования займом, например, за пять, а не за 15 лет, указанных в договоре. Важно знать и то, что закон распространяется не только на будущие, но и на ранее взятые кредиты, то есть имеет обратную силу.
 
По мнению экспертов, закон приняли не только на волне предвыборной кампании, но и в связи с неустойчивостью мировой экономики. Негативные кризисные явления, колебания валют могут отрицательно влиять на платежеспособность заемщика. Чтобы избежать дефолтов граждан государство разрешило им освобождаться от долгов досрочно. Пока же самые высокие штрафы за преждевременное расторжение контракта составляют около 2% от суммы досрочного возврата.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!


 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека
ипотека
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru