недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/КоммерческаяПомощник по недвижимости

Турбаза как готовый бизнес: что проверить перед покупкой

4 876
Турбаза как готовый бизнес: что проверить перед покупкой
На рынке недвижимости можно приобрести готовый бизнес — например, турбазу с уже готовыми домиками. Соблазн велик: вложился в покупку и получай пассивный доход. Циан.Журнал разобрался, как устроена покупка турбазы, стоит ли игра свеч и на что придется раскошелиться дополнительно.

Эксперты рассказали Циан.Журналу, из чего складывается цена таких объектов, а самое главное — на что конкретно в действительности подписывается покупатель турбазы. Сразу предупреждаем: бизнес очень хлопотный: потом придется его регулярно «подкармливать».

Дешево или дорого?

В качестве примера мы взяли привлекательный на первый взгляд вариант, который появился на Циан совсем недавно и очень быстро «ушел». На участке 23 сотки уместилось несколько гостевых домиков, пара домов поосновательнее, гольф-клуб, большая парковка, спортивная площадка, баня — и все это в 22 км от МКАД.

Скриншот объявления

Стоимость была заявлена на уровне почти 20 млн рублей. В нагрузку продавец обещал «хорошую бизнес-концепцию, которая позволит увеличить монетизацию вне сезонов в три раза за счет сторонних услуг». Казалось бы, купил — и в ус не дуешь. Но не всё так просто.

В наше время покупатели привыкли сразу искать подвохи: почему так дешево (и дешево ли это)? Комментируя стоимость базы отдыха, Ольга Майкопова, эксперт Ассоциации глэмпингов России и основатель маркетинг-агентства глэмпинг-индустрии Lifestyle Camping, перечисляет, из чего она складывается.

Предположим, земля стоит около 80–90 тыс. рублей (умножаем на 23 сотки и получаем около 2 млн рублей), домики — не более 2 млн рублей (их шесть, а значит, прибавляем еще 12 млн рублей — сюда же отнесем и мелкие дополнительные постройки), добавим 3–5 млн рублей за уже проведенные технические работы (коммуникации). Получается 17–19 млн рублей, так что сумму в объявлении эксперт считает не низкой, а вполне реальной.

У такой невысокой цены может быть несколько причин, поясняет она. «Тут способны играть роль и личные обстоятельства (допустим, переезд, изменение семейного статуса, смена собственника), и конфликты с инвесторами (если их несколько) или соседями, и осознание собственника, что такой вид бизнеса ему не нужен (и это нормально: один любит кофе, другой — компот)».

Впрочем, от подводных камней все равно никто не застрахован, так что даже самые привлекательные варианты требуют очень вдумчивого подхода.

Первым делом — аудит

Существуют материальные и нематериальные активы, напоминает Ольга Майкопова. Если с первыми все понятно (состояние домиков, наличие мебели), то под вторыми подразумеваются такие факторы, как расположение, точки туристического притяжения (достопримечательности), наличие сформированной и лояльной (то есть действительно готовой приезжать) аудитории, а также собственного сайта, способного привлечь постояльцев.

«Первостепенная трата при покупке участка с уже готовым жильем — аудит. Он позволит понять, какие активы приобретаются, что в реальности работает, можно ли уже запускать бизнес и что нужно сделать для оптимальной работы — докупить что-то отдельно, что-то изменить», — предупреждает эксперт. Провести аудит с помощью приглашенных специалистов обойдется в сумму от 30 тыс. рублей, другой вариант — сделать это самостоятельно.

Ремонт нельзя закончить

Дальше необходимо оценить объем работ. Ремонт разной степени серьезности будет нужен постоянно: какие-то работы надо проводить ежегодно (часть из них будет профилактической, часть — эстетической), другие придется начинать в экстренном порядке: в туристическом бизнесе, как и при любой другой аренде, износ отделки и мебели быстрый, поломки неизбежны. Кроме того, постоянный расход — предметы быта, начиная с косметических средств и бытовой химии и заканчивая полотенцами и постельным бельем.

«По отельным стандартам в каждом домике/шатре обязательно должны быть кровать, две полочки (тумбочки), два светильника, коврик, освещение. У нас наполнение обычно укладывается примерно в 200 тыс. рублей — это комфорт-вариант без экономии, ведь глэмпинг — формат премиум-класса, а не просто палатки», — поясняет Ольга Майкопова.

Впрочем, если формат допускает обстановку попроще, то допустимо использовать природные материалы.

Природа и натуральность сейчас в тренде, поэтому реально украсить интерьер и подручными средствами: использовать кусок скалы в качестве барной стойки, ствол дерева как журнальный столик, пни вместо тумбочек.

Правда, на преображение природы в предметы искусства придется потратить время и силы.

А еще можно выкупать по объявлениям мебель под реставрацию своими руками и искать бюджетные варианты в популярных магазинах формата «Всё для дома». В этом случае реально уложиться в 60–80 тыс. рублей (и это без санузла).

«Очень важно продумать наличие управляющего, который будет всегда находиться на территории и регулировать разные ситуации, а они могут быть любыми — поселить припозднившихся гостей, заменить сломавшуюся душевую лейку, напомнить слишком громким гостям о режиме тишины после 23:00. Зарплата такого человека ежемесячно будет составлять 60–120 тыс. рублей (зависит от региона и перечня обязанностей)», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

мнение риелтора:

«Турбазу можно купить и для себя — это особенно актуально большим семьям. А еще любую турбазу можно развить — устроить рыболовное хозяйство, мини-ферму, спортивный парк…

У меня есть клиент, продающий свою турбазу. Честно признаюсь: продавать такой объект сложно — покупателей приходится искать вручную, поэтому надо хорошо понимать аудиторию. Такими объектами часто интересуются охотники. Другие потенциальные клиенты — организаторы ретрит- и йога-туров, но тогда «охотничий» заход может пойти во вред: по мнению таких покупателей, «охота портит энергетику». И да, покупка подобных объектов влечет за собой массу работы, но так происходит в любом успешном бизнесе».

Ольга Цанова, риелтор

А если еще и строить?

Если речь идет о приобретении земельного участка, то впереди — строительство домиков/шатров, а это иная статья расходов.

Часто под туризм используют палатки разного вида или строят дома-сферы и барнхаусы, продолжает Ольга Майкопова. Разумеется, разброс цен огромный, но вот цифры для примерного понимания картины: шатер «Белл-тент» — 120 тыс. рублей, типи (вигвам) — 200 тыс. рублей, сафари-тент — 350 тыс. рублей, дом-сфера — 700 тыс. рублей, модульный барнхаус — 1,2 млн рублей, домик на дереве — от 2 млн рублей.

«Палатки и шатры можно купить даже в китайских интернет-магазинах в два, три, а то и в шесть раз дешевле, но у них будет совершенно другое качество, а если помнить про заботу о гостях, то лучше отдать предпочтение проверенным производителям с хорошей репутацией», — отмечает эксперт.

К тому же дешевые варианты однозначно не отвечают ни нормам экологичности, ни нормам безопасности. А при выборе компании-застройщика имеет смысл обращаться к фирмам, которые дают максимальный гарантийный срок, советуют специалисты.

Ничего личного — только инвестиции

Покупка уже готовой турбазы (готового бизнеса) с инвестиционными целями — совершенно иной сценарий. Объект может приобретаться для получения пассивного дохода: хозяин вложился в покупку и дальше в дела особо не вмешивается. Это значит, что рабочие процессы должны быть налажены, все работы выполняет нанятая управляющая компания: именно она будет встречать, размещать и обслуживать гостей, а также устранять поломки и закупать все необходимое. Хозяина этими повседневными хлопотами сотрудники беспокоить не будут, напоминая о себе только в особых случаях.

Собственнику останется зазывать гостей (а это инвестиции в рекламу), сотрудничать с платформами интернет-бронирования и заниматься итоговыми счетами. Такой сценарий был бы идеальным, потому что на практике, скорее всего, у хозяина турбазы спокойной жизни не будет, а «особые случаи» будут возникать гораздо чаще, чем хотелось бы — и чем дальше расположен объект от цивилизации, тем больше ресурсов понадобится на их решение.

«Приобретая туристический бизнес за условные 20 млн рублей, не стоит рассчитывать, что он будет развиваться сам собой, — предупреждает Артем Цогоев, инвестиционный директор в инвестиционной группе "Тринфико". — При этом действительно сложной я бы эту инвестицию не назвал — просто нужны опыт и понимание, что вы покупаете не просто недвижимость, а именно гостиничный бизнес, который сегодня переживает нелегкие времена».

Учитывая, что в абсолютном выражении доходность гостиничного бизнеса сейчас не очень велика, вопрос целесообразности найма управляющей компании остается открытым, поскольку та будет забирать значительную часть дохода, считает эксперт. В результате с точки зрения инвестирования покупка такого объекта выглядит довольно сомнительной (или следует воздержаться от найма и заниматься обслуживанием гостей и турбазы самостоятельно). Кроме того, если собственник хотел бы видеть в числе гостей состоятельных людей, придется вкладываться в ремонт, обстановку и обслуживание — это тоже придется учитывать еще на берегу, до покупки с инвестиционной целью.

Финансовые затраты до сделки

Эксперт составил план действий, подчеркнув, что все перечисленные шаги требуют отдельных финансовых затрат еще до покупки.

— В первую очередь надо разработать финансовую модель, бизнес-план — это поможет понять, сколько прибыли способен принести приобретаемый объект.

— Второй шаг — проверка технического, финансового и юридического состояния с учетом истории возникновения участка и его передачи от собственника к собственнику.

— Предстоит проверить, не нарушают ли границы участка законодательство — в частности, не находится ли он в охранной зоне и не имеет ли ограничений на использование.

Если все в порядке, то можно переходить к третьему шагу — сделке.

В заключение Циан.Журнал подготовил маленькую подборку примеров. Напомним, что любой объект требуется тщательно проверять перед покупкой.

Курорт за Дмитровым, 18 млн рублей

Комплекс из шести домов площадью 63 кв. м (+ терраса 14 кв. м) расположен на участке 10 соток на территории действующего курорта в 70 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Назначение земли — гостиничное обслуживание, а значит, категорию менять не придется. Все коммуникации в дома уже заведены. Также можно обратиться за услугами управляющей компании, с которой уже есть договоренности. Предполагаемый срок окупаемости — четыре года.

Банный комплекс под Сергиевым Посадом, 23 млн рублей

Комплекс в русском стиле представлен тремя гостевыми бревенчатыми избушками, огромной двухэтажной баней, домом для персонала, гаражом, хозблоком (с сеновалом) и конюшней. Все это находится на участке 40 соток в 58 км от МКАД по Ярославскому шоссе. На территории есть своя мини-ферма с животными (козы, лошади, домашняя птица) и маленькой пасекой. Комплекс неоднократно становился съемочной площадкой за счет своего антуража: все строения и даже тротуары выполнены в стиле северной русской деревни (вологодский сруб).

Экоотель за Волоколамском, 160 млн рублей

Гораздо более дорогое предложение включает экоотель, экоферму, нанятый персонал. Комплекс представляет собой дома в «новорусском стиле» (что бы это ни значило): мини-отель на 14 номеров, три гостевых дома вместимостью 8–12 человек, баня, дом для персонала, часовня, сеновал, гаражи и беседки. Кроме того, есть ферма на 25 коров, телятник, птичник и даже мини-цех с оборудованием для переработки молока. Все коммуникации подведены.

Комментарии 0
редакцияeditorial@cian.ru