Русское слово «dacha» обогатило английский язык еще в XIX веке, появившись в британских словарях с 1896 года, и означало «загородный дом или коттедж, который используется, как правило, в качестве второго жилья или для летнего отдыха». В последние годы спрос на покупку недорогих сезонных дач снижается, застройщиков коттеджных поселков этот ценовой сегмент не очень привлекает, на рынке избыток предложений старых щитовых домиков без удобств и с незамысловатой архитектурой. У нас стало меньше денег или мы выбираем что-то другое?
Взгляд на карту и цена вопроса
Так сложилось, что москвичи измеряют положение загородных объектов расстоянием от МКАД, иногда ориентируются на близость бетонных колец – малого А107, которое называют в народе «первой бетонкой», и большого А108, «второй бетонки». Первое опоясывает столицу на расстоянии 25-40 км от МКАД и является условной границей региона для постоянного проживания москвичей. Примерно до 35 км от МКАД покупаются земельные участки и коттеджи, где люди предполагают жить и ездить на работу в Москву. Второе кольцо, А108, расположено около 70-80 км от МКАД, что традиционно считается ориентировочной границей дачной зоны. Здесь в 60-70-е годы активно застраивали садовые товарищества, выдавали земельные участки сотням тысяч работников московских и областных предприятий. Это расстояние можно одолеть на электричке или автобусе, то есть без особого труда доехать без машины. Построенные в то время или позднее в этих поселках и близлежащих деревнях скромные незамысловатые домики на маленьких участках представляют собой основу сегодняшнего рынка дач эконом-класса на расстоянии от 40 до 70 км от МКАД. За второй бетонкой, более 80 км от МКАД, условно начинается Дальнее Подмосковье, где цены заметно ниже.
Самые дешевые варианты на удалении 40-70 км от кольцевой – старые щитовые домики или деревянные дома, требующие ремонта и иных вложений, а иногда и полной перестройки. Продаются от 600 до 800 тыс. руб., например, дача в 70 км от МКАД по Дмитровскому шоссе в районе Орудьево или домик в СНТ в Серпуховском районе.
Более привлекательные объекты выставлены в диапазоне от 1 до 1,5 млн руб., например, дача недалеко от Шараповой охоты за 1,2 млн, домик в старом дачном месте в 65 км за 1 млн и в СНТ в 46 км за 1,2 млн руб., оба по Егорьевскому шоссе. В этом же диапазоне, по мнению специалистов, находится платежеспособный спрос российского городского покупателя дач.
Располагая суммой от 5 до 7 миллионов рублей, можно найти привлекательную и добротную дачу, где уже можно говорить об архитектуре, удобствах и ландшафтном дизайне, например, дача из клееного бруса по Симферопольскому шоссе за 5,3 млн руб. или дом из оцилиндрованного бревна с финскими стеклопакетами, качественной отделкой, продуманным дизайном в Чеховском районе за 6,6 млн руб.
В этом же диапазоне можно найти варианты домов в новых коттеджных поселках далее 40 км от МКАД, ориентированных на дачный формат, например, «Романовские дачи» (5-7 млн) или «Петрович на даче».
Плохие дороги - существенный фактор, снижающий интерес к покупке дачи. Как отметил Андрей Сабуров, Директор Агентства недвижимости «Предместье», одна из самых больших проблем - сложная транспортная обстановка, тяжелая транспортная доступность. Иногда потери денег из-за стоимости бензина или билетов на общественный транспорт таковы, что дешевле купить участок с домом поближе.
Многие дачи выставляется по завышенным ценам, и продажа их нередко затягивается на несколько лет. Действительно, почему, например, продавцы дома с угрюмой и незатейливой архитектурой, где печное отопление, вода в колодце, а магистральный газ отсутствует, расположенного в садовом некоммерческом партнерстве в 55 км от МКАД, оценили его в 9,2 миллиона рублей? Однако причины долгих продаж не только в завышенных пожеланиях собственников, но и в падающем спросе в сегменте дач эконом-класса.
Почему не покупают
По данным ВЦИОМ за 2012 год, только 21% городских жителей в России имеют дачу, пригодную для сезонного проживания, что меньше, чем в 2005 году. Вряд ли за последние два года эта цифра увеличилась. Наоборот, риэлторы отмечают снижение спроса за 2013-2014 гг. и падение цен на 30%.
С вопросом «Уменьшается ли с годами количество россиян, желающих купить себе дачу?» мы обратились к нашим экспертам.
Андрей Краснов, генеральный директор компании Leadman Brokers: «Дачи всегда пользовались спросом, но не являлись первоочередной покупкой для горожан. На сегодня спрос ниже, чем пять лет назад, но скорее всего, такая динамика будет продолжаться и дальше. Я имею в виду, что рынок дач будет на таком уровне спроса».
Андрей Сабуров: «Мне кажется, уменьшилось количество людей, которые могут себе позволить купить дачу (естественно, я имею в виду тех, кто пока ее не имеет). Произошло снижение платежеспособного спроса».
Владислав Шибаев, независимый риэлтор:
«Уменьшается! Во-первых, уменьшается количество самих россиян. Во-вторых, упал спрос на СНТ и ДНТ. На земли сельхозназначения. В-третьих, есть общая тенденция падения спроса на недвижимость, причем в глобальном масштабе. И последнее – уменьшаются доходы населения». По мнению Владислава, снижение интереса к землям сельскохозяйственного назначения, на которых в большинстве своем расположены домики в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах, произошло после принятия Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», который был подписан Д. Медведевым в начале 2011 года. Закон подразумевает изъятие сельхозземель и прекращение прав собственности на участок, если он не используется по прямому назначению более трех лет. Владельцы дач в СНТ задались вопросом: а если они просто отдыхают и не занимаются сельхозпроизводством, как указано в Свидетельстве на собственность, то у них тоже могут изъять их участки? Любой юрист мог бы легко доказать в суде, что выращивание даже одной яблони или посадка ростка орехового дерева уже является садоводством и сельхозпроизводством, то есть участок используется по прямому назначению. Однако опытные россияне воспринимают подобные законы на свой счет и оценивают их как очередные факторы риска.
Виктория Парфенова, независимый риэлтор, согласна с тем, что одна из причин снижения спроса – нехватка средств: «Желающих – нет, не уменьшается. А вот имеющих возможность – да, количество уменьшается. Спрос крайне небольшой. Сегодняшние покупатели – это семьи с детьми в возрасте от 30 лет и выше, которые приобретают загородные дома с целью вывезти из столицы "на воздух" на весенне-летний период своих детей и родителей».
Андрей Краснов также отмечает, что основной покупатель дач сегодня – это человек 35-45 лет со средним достатком, чаще офисный работник.
Зачастую люди сталкиваются с тем, что не могут найти дом хорошего качества, в красивом месте и за разумные деньги. Отдавать 50-70 тысяч долларов за изношенный дом с неприглядной архитектурой в окружении грядок с картошкой жалко, а купить дачу за 130-150 тысяч долларов просто нет возможности. Некоторые потенциальные покупатели после долгих путешествий по Подмосковью, бесчисленных просмотров, надежд и разочарований отказываются в итоге от идеи завести собственную дачу и решают потратить деньги на ежегодные путешествия по миру или покупку скромных апартаментов или домика на побережьях Болгарии, Испании, Италии. Виктория Парфенова отмечает: «Такая тенденция есть, но она скорее возрастная».
Однако Андрей Краснов не согласен с ростом зарубежных настроений у российского покупателя, учитывая нынешнюю обстановку в мире: «Новые поколения пользуются дачами родителей, и если думают о покупке своего кусочка свежего воздуха, то в России. Своя рубаха ближе к телу».
Андрей Сабуров считает, что «многие предпочитают покупать участок без подряда и строить затем на нем дом, когда появятся финансовые возможности».
Вкусы нового поколения
Бабушки с внуками на даче, зелень-помидоры на грядках, теплицы, яблони – это традиции поколения, выросшего в Советском Союзе. В последние годы молодые и активные люди, средний класс, стали приобретать для своих пожилых родителей недвижимость на море или побережьях озер в Европе, детей отправлять на лето в современные лагеря или путешествовать вместе с ними по миру, отдыхать на пляжах или в горах.
При желании купить загородный дом они стараются серьезно отнестись к выбору места, архитектуры и наличию удобств, ориентируясь на возможность круглогодичного проживания. Люди, ограниченные в средствах, стараются в первую очередь решать жилищную проблему – покупать новую квартиру или менять старую на бо′льшую. Дача перестала быть первостепенной и столь желанной покупкой. Изменился эстетический вкус – современному человеку важна архитектура и дизайн, и он не станет покупать дом, если тот не будет отвечать его представлениям о недвижимости XXI века, даже если речь идет о маленькой даче.
Если его родители или дети захотят отдохнуть в Подмосковье, он предпочтет арендовать дачу, хотя и в этом случае многие делают выбор в пользу аренды жилья для отдыха за рубежом. По данным Realty.dmir.ru, средний уровень цен на аренду дач 15-30 тыс. руб., это вполне решаемая проблема. При наличии свободных средств активные молодые люди нередко вкладывают их в покупку второй квартиры, которую сдают в аренду. Доходы можно регулярно тратить на отдых или аренду дачи на лето, таким образом, возникает главное преимущество, важное для молодых людей, – свобода и отсутствие привязанности к одному месту, если бы деньги были вложены в покупку дачи.
Мечты о будущем
Не хочется верить, что целая часть культуры и российского быта может потеряться и уйти в прошлое. Дача – это собственная земля, недвижимость, капитал и возможность быть ближе к природе и дальше от стресса и суеты города. При наличии минимальных коммуникаций (хотя бы электричества и возможности пробурить скважину на воду) можно обеспечить дом всеми современными удобствами, а при наличии желания – продумать архитектуру и дизайн этого дома, даже если он маленький и сезонный. Основные проблемы сегодня – воровство и незащищенность в дачных поселках, плохие дороги, невзрачное окружение, а главное – непомерно высокие цены на землю, готовые дачи, стройматериалы. Специалисты по недвижимости утверждают, что цены на недвижимость в любом государстве изменяются по параболе: в благоприятных экономических и финансовых условиях они растут, медленно или стремительно, потом достигают своего максимума и наступает стагнация, когда предложения на рынке значительно превышают спрос. Затем в экономике неизбежно наступает застой или кризис, плюс к этому продавцы вынуждены реагировать, чтобы заинтересовать покупателя, в результате цены начинают падать, постепенно растет и спрос, количество покупок. Причины, сроки и скорость бывают разными, но кривая всегда та же самая. Значит, должны наступить времена, когда стоимость земли и стройматериалов станет более доступной, что привлечет на рынок дач достойных девелоперов и частных покупателей, появятся дачи и поселки нового поколения, где людям захочется отдыхать летом или жить постоянно.
