недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяАрендаПрофессионалам

Рынок недвижимости отыгрывает позиции. Но не во всех сегментах

19 715 7
Рынок недвижимости отыгрывает позиции. Но не во всех сегментах
После отмены режима всеобщей самоизоляции из-за коронавируса прошло два месяца. Быстрее всего спрос возвращается на первичный рынок и в сегмент долгосрочной аренды. По-прежнему в упадке посуточная аренда: иностранных туристов нет, а внутренний туристический поток слабый.

Как восстанавливается рынок недвижимости в крупнейших российских городах?

Новостройки продолжают дорожать

Ценовая динамика — самая понятная и привычная метрика, которая иллюстрирует, как обстоят дела со спросом. Первичный рынок недвижимости оказался самым устойчивым к коронакризису. Ежемесячно в городах-миллионниках на протяжении полугодия средняя стоимость 1 кв. м показывала положительную динамику (в среднем +1%) — даже во время самоизоляции. Наибольший прирост цен был отмечен в апреле (+1,6%): именно тогда была анонсирована программа льготной ипотеки на новостройки. В мае рост составил 1%, в июне — 0,9%.

главные причины роста цен на новостройки
  • Льготное ипотечное кредитование под 6,5%.
  • Рост доли продаж через эскроу-счета (около четверти сделок по стране заключается по новым правилам).
  • Снижение девелоперской активности и уменьшение объема нового жилья на этапе котлована.

Вторичный рынок недвижимости остался без льготного ипотечного кредитования. Но и в апреле, и в мае 2020 года средняя стоимость «квадрата» в городах-миллионниках показывала прирост в пределах 1%. Отрицательная динамика была отмечена только в июне (–1,3%).

Эксперты объясняют такое падение инертностью рынка жилья: несмотря на все действующие ограничения, собственники неохотно идут на уступки. Последствия карантина в виде снижения средней стоимости наблюдаются уже после снятия режима самоизоляции.

Главная проблема сегодня — отсутствие потребительской уверенности и падение доходов населения. И если на первичном рынке стимулом для покупки становится льготная ипотека, ограниченная по времени несколькими месяцами, то на «вторичке» подобных активизирующих факторов нет.

В результате, по оценкам Циан, за II квартал 2020 года среднее время поиска покупателя растянулось еще на месяц, а цены начинают снижаться.

Самым мобильным и быстро реагирующим на любые изменения сегментом является рынок долгосрочной аренды. Именно поэтому еще в апреле — в первый месяц самоизоляции — средняя ставка аренды снизилась в целом по городам-миллионникам на 5%. В мае снижение относительно предыдущего месяца достигло уже 7%. Собственникам пришлось предоставлять скидки: в период карантина поиск новых арендаторов превратился в нетривиальную задачу.

Но после снятия основных ограничений уже в июне темпы падения ставок уменьшились (–1,3%). Рынок долгосрочной аренды еще не вернулся к докризисным значениям, но замедление падения свидетельствует о начале восстановления сегмента после затянувшегося коронакризиса.

По данным Аналитического центра Циан

Вторичный рынок. Спрос

По подсчетам Циан, за период самоизоляции общее количество просмотров на вторичном рынке по всем городам-миллионникам снизилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Ограничения на передвижения, закрытие МФЦ и в целом неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к приостановке решения жилищных вопросов на целый месяц.

Только в конце апреля активность потенциальных клиентов превысила прошлогоднюю. Несмотря на еще действующий на тот момент режим самоизоляции, жители крупнейших городов активно мониторили рынок — сформировался отложенный спрос.

Количество просмотров за последние восемь недель посткарантинной жизни на вторичном рынке выше на 17%, чем в прошлом году. Общая активность с периода самоизоляции и по сегодняшний день всего на 1% выше, чем год назад: за счет отложенного спроса рынку удалось компенсировать провальный апрель.

Просмотры объявлений о продаже вторичной недвижимости в городах-миллионниках, в % к 2019 году

По данным Аналитического центра Циан

Не все города-миллионники одинаково выходят из коронакризиса. Самым успешным городом-миллионником оказался Воронеж, в котором активность клиентов на вторичном рынке в 1,5 раза выше, чем в прошлом году, даже с учетом режима самоизоляции. На 43% больше показатели в Красноярске, на 35% — в Екатеринбурге.

Не наверстали провальный апрель даже за счет отложенного спроса собственники в Уфе (–14%), Новосибирске (–6%), Перми (–5%), Москве (–3%).

Эксперты подчеркивают, что прямой зависимости между этапами снятия ограничительных мер и темпами восстановления спроса в конкретных регионах нет. Например, Москва находится уже на третьем этапе, Пермский край — на втором, Новосибирская область и Башкортостан только начинают снимать ограничения.

Одновременно лидеры по восстановлению спроса (Воронеж и Красноярск) пока только на первом этапе выхода из изоляции.

Динамика спроса в крупнейших городах на вторичном рынке

По данным Аналитического центра Циан

Первичный рынок. Спрос

Спрос на первичном рынке недвижимости даже в карантин был выше на 9%, чем год назад в среднем по городам-миллионникам. Главный фактор, который стимулировал спрос на рынке жилья, — объявленная в апреле программа субсидирования ипотечной ставки, позволившая поддержать интерес к покупке. К тому же в отличие от вторичного сегмента новостройки было легко приобретать дистанционно — и многие воспользовались такой возможностью.

После снятия общего режима самоизоляции в России, количество просмотров объявлений о продаже новостроек увеличилось на 40%. А в целом за весь период с начала карантина и по сегодняшний день прирост составил 25%. Отложенный спрос и ипотека под рекордно низкие проценты не просто восполнили апрельский провал, но и помогли значительно превысить прошлогоднюю активность.

Просмотры объявлений о продаже новостроек в городах-миллионниках, в % к 2019 году

По данным Аналитического центра Циан

Среди городов-миллионников, как и на вторичном рынке, лидерами по восстановлению спроса стали Красноярск (+59%) и Екатеринбург (+33%). В первую тройку вошла и Москва (+36%), которая заняла одну из последних строк по темпам восстановления активности покупателей на вторичном рынке.

Аналитики объясняют это высокой долей ипотечных сделок в столице: порядка 44% всех кредитов выдается именно на квартиры в новостройках. Поэтому программа субсидирования ведет к наращиванию потенциального спроса. Клиенты постоянно мониторят рынок, прицениваясь к бюджетам и лимитам выдачи ипотеки.

Сложнее всего ситуация в Краснодаре (спрос ниже прошлогодних значений на 35%), Омске (–24%), Уфе (–21%). Покупательская активность в этих городах оказывается ниже той, что была год назад, даже несмотря на снятие основных ограничений и льготное кредитование.

Динамика спроса в крупнейших городах на первичном рынке

По данным Аналитического центра Циан

Краткосрочная аренда страдает без туристов

В самоизоляцию больше всего пострадали туристическая отрасль и рынок краткосрочной аренды жилья: из-за ограничений на передвижения не только в городах, но и между регионами, закрылись парки, музеи, рестораны. Интерес к посуточной аренде квартир, которые часто рассматривались как альтернатива отелям, в городах-миллионниках просел на 63% относительно прошлогодних значений. После отмены самоизоляции разрыв между количеством просмотров в этом и прошлом году сократился до 29%. Но в общем за весь период с момента начала пандемии и до сегодняшнего дня падение составляет 44%.

Самый большой провал относительно прошлого года отмечен в Казани (–70%), где до сих пор санитарно-эпидемиологическая ситуация не позволяет отказаться от всех ограничительных мер. Сложная ситуация и с Санкт-Петербургом (59%), который в этом году тоже недосчитался как российских, так и иностранных туристов.

Впрочем, во всех городах-миллионниках интерес к посуточной аренде оказался выше, чем в период карантина.

На рынке долгосрочной аренды ситуация более позитивная. За время самоизоляции спрос на долгосрочную аренду вырос на 6%, что было связано с общим снижением цен со стороны собственников: многие арендаторы, лишившись привычного уровня дохода, искали более доступные варианты.

Другая категория арендаторов, воспользовавшись моментом, тоже переехала в квартиру большей площади или в лучшем районе фактически без доплаты. В результате активность потенциальных арендаторов была на высоком уровне только за счет волатильности ставки.

После снятия ограничительных мер спрос на долгосрочную аренду в крупнейших городах вырос на 24% относительно прошлогодних значений. В целом с начала самоизоляции и по сегодняшний день количество просмотров оказалось больше на 16% относительно показателей в 2019 году. Лучше всего обстановка в Санкт-Петербурге, где, в отличие от рынка посуточной аренды, долгосрочная сдача востребованна: относительно прошлого года спрос вырос на 60%. Восстановился спрос в Красноярске (+54%) и Новосибирске (+41%). В Москве спрос на долгосрочную аренду вырос на 11%.

Динамика спроса в сегменте аренды в крупнейших городах, в % к 2019 году

По данным Аналитического центра Циан

Просмотры объявлений об аренде (посуточной и долгосрочной) в городах-миллионниках, к 2019 году

По данным Аналитического центра Циан

Спрос на загородную недвижимость сбавляет обороты

Пандемия коронавируса привела к рекордному росту спроса на объекты загородного рынка. Непосредственно во время самоизоляции, невзирая на все ограничительные меры, спрос на аренду домов был выше по всем городам-миллионникам на 164% по сравнению с прошлым годом. После карантина прирост относительно 2019-го составил 115%.

Сегодня официально открыты российские курорты, да и у многих нанимателей не получилось продолжать работать дистанционно, поэтому спрос на загородную аренду постепенно снижается, но все равно остается на высоком уровне.

Аналогичная ситуация и с покупкой собственного дома: спрос на такое жилье вырос относительно прошлого года в крупнейших городах на 61%. А после отмены самоизоляции прирост относительно 2019 года составил 54%. Эксперты подчеркивают, что именно на загородном рынке сложнее всего удовлетворить потенциальный спрос на недвижимость: велика доля домов с устаревшими планировками, во многих случаях отсутствуют все необходимые коммуникации и т. д.

Просмотры объявлений об аренде и покупке дома в городах-миллионниках, в % к 2019 году

По данным Аналитического центра Циан 

«Быстрому восстановлению рынка недвижимости препятствуют падение доходов населения и, главное, — отсутствие потребительской уверенности. Сейчас, в отличие от 2015 года с большой долей вероятности нас ждет более существенный экономический спад. В краткосрочной перспективе спрос будет поддерживаться за счет пока еще нереализованного до конца отложенного спроса как на первичном, так и на вторичном рынке. По нашим прогнозам, вернуться к докризисным значениям по спросу и ценам удастся лишь в I полугодии 2021 года, и то при отсутствии новых экономических потрясений».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

Для анализа потенциального спроса эксперты посчитали количество просмотров объявлений на сайте cian.ru для городов-миллионников в период самоизоляции, а также после ее отмены (по сегодняшний день). Ежедневная аудитория сайта составляет почти 1,5 млн пользователей в день — примерно каждый сотый житель России ежедневно ищет жилье на cian.ru.

Комментарии 7
Семен19 июля 2020, 17:51

Просмотры? В печатном еженедельнике " нора и берлога"? Дома сидели и от безделья просматривали¿ По сделкам в рег. Палате цифры шо говорять? Казань на 15 июля вторичка - 20% к февралю, если реально продать

Ответить
ID: 2243837721 июля 2020, 15:44

А ещё лучше цены сделок. А так статистику они молодцы выстраивать - в июне повышение спроса определяли по звонкам, теперь по просмотрам сайтов. Сами же риэлторы говорят, что постоянно прозванивают все адреса.
А ещё можно вспомнить, какие цены были после 2015, и какое падение - вплоть до искусственной паники с помощью эскроу.

Сергей ТСТ31 июля 2020, 12:36

Отличная статья .. количество сделок падает ( если по регистрационной палате ) ... спрос на аренду падает ,но в целом сохраняется положительная динамика , доходы население падают ))) но платежеспособность покупателей растет )))) в Москве и Питере люди массово инвестируют в недвижимость , чтобы продать подороже или сдать , иногородние потеряв работу уезжают ... но Москва и Питер притягивают миллионы людей )))) один миллион квартир в Московском регионе сдаются и 650 000 строятся .. в Москве население растет и достигло 12,9 млн .однако количество избирателей падает .. Рождаемость в Москве 110-125 тысяч ,однако в первый класс г/г 95-100 тысяч детей поступает )))) а так все хорошо .. Счастливые в Марте побежали покупать по одобренным ипотеке в 8,5-9,5 % ... чтоб успеть ... теперь счастливчики бегут покупать по ипотеке 5,8-6,5 % ... тоже счастливчики ... интересно а после 1 ноября .. будет 1 % или ноль ... и тогда все квартиросъемщики ( арендаторы ) в Московском регионе кинутся покупать ... ))) и освободят миллион квартир ..кому сдавать будите кому продавать или перепродавать ))))

Ответить
Bella31 июля 2020, 13:54

Одни брехаловки в статье.Враньё на вранье сидит и враньём погоняет.

Сергей31 июля 2020, 13:15

Подняли цены на 1% на новостройки, и что кто их брать будет то, их и по старым то не особо гребли , пол страны безработными стали после короновируса от куда деньги то , снижать надо а не поднимать

Ответить
axial5831 июля 2020, 18:17

Слабая аналитика

Ответить
евгений1 августа 2020, 14:06

нельзя заинтересованных привлекать к аналитике

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]