недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотекаПрофессионалам

Обновленная льготная ипотека: девелоперы потеряли пятую часть спроса за месяц

8 168 3
Обновленная льготная ипотека: девелоперы потеряли пятую часть спроса за месяц
С июля 2021 года действуют новые условия льготной ипотеки: урезанный лимит и более высокая ставка фактически обнулили программу для Московского региона. В июле количество оформленных ипотечных кредитов сократилось на четверть, а количество сделок без кредитов упало на 14%. С рынка уходят не только покупатели с ипотекой, но и клиенты с живыми деньгами.

Эксперты Циан проанализировали количество сделок, динамику цен, активность девелоперов и объем их выручки в июле и выяснили, как отразились изменения на спросе.

Коротко о главном
  • С обновленной льготной ипотекой спрос на недвижимость вернулся на уровень 2019 года. Количество сделок в Московском регионе (12,5 тыс.) в июле оказалось на 21% меньше, чем в июне.
  • Цены растут и без льготной ипотеки: в июле средняя цена 1 кв. м увеличилась в регионе на 12 тыс. рублей (на 6%) — до 222,8 тыс. рублей. В Москве рост за июль составил 7%, в Московской области — 5,2%.
  • Конкуренция усиливается: предложение вернулось к осени 2020 года — выбор становится больше: в продаже порядка 67,9 тыс. квартир и апартаментов.
  • В продажу вышло 14 новостроек общей площадью почти 1 млн кв. м.
  • Выручка девелоперов сократилась вместе со сделками (–18%), до 139,1 млрд рублей. 
  • Половина лидирующих по продажам проектов — в Москве в старых границах, среди них есть и объекты премиального сегмента.

Спрос на недвижимость вернулся к уровню 2019 года

Пересмотр программы льготного ипотечного кредитования (рост ставки до 7% и ограничения по максимальному лимиту 3 млн рублей) привел к снижению спроса на первичном рынке столичного региона уже в первый месяц обновленной льготной ипотеки. В июле на первичном рынке Московского региона зарегистрировано 12,5 тыс. ДДУ с физлицами, что на 21% меньше, чем в июне (15,8 тыс. сделок).

В годовой динамике (по сравнению с июлем 2020-го) количество сделок оказалось выше на 36% (9,2 тыс.). Но июль 2020 года был еще периодом после локдауна, когда рынок активно восстанавливался, но спрос был ниже, чем до пандемии, даже несмотря на льготную ипотеку, которая уже действовала на тот момент.

Данные за июль 2021 года включают в себя в том числе и сделки, которые прошли еще по старым условиям выдачи кредитов, а банки пока не повысили ставки, несмотря на последние решения ЦБ РФ. Более репрезентативными для оценки последствий «отмены» льготной ипотеки станут август и сентябрь этого года.

В 2019-м, когда рынок недвижимости не имел такого мощного инструмента поддержки спроса, как льготное кредитование, среднемесячные темпы продаж составили 12,5 тыс. ДДУ. Таким образом, спрос вернулся к показателям 2019 года. При этом цены за два года (относительно июля 2019-го) в целом по Московскому региону увеличились в полтора раза — на 53,8% (со 144,9 до 222,8 тыс. рублей).

Количество ДДУ на первичном рынке Московского региона, тыс.

По данным Аналитического центра Циан

Количество сделок ожидаемо снизилось по всем направлениям. В Москве за июль количество сделок уменьшилось на 19%, в Московской области — на 23%. В годовой динамике (относительно июля 2020-го) прирост сделок в Москве составил 69%, в Подмосковье — всего 5%.

То есть доступная ипотека стимулировала покупателей рассматривать более дорогие объекты в лучших локациях. В Новой Москве спрос за месяц просел существеннее (–32,2%), чем в старых границах Москвы (–13,6%).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Аналитического центра Циан

*Данные по количеству сделок и объему выручки за июнь 2021 были скорректированы по сравнению с предыдущим отчетом — с учетом дополнительных данных по ряду ЖК.

Цены растут, несмотря на изменения условий льготного кредитования

Сокращение лимита льготного кредитования на первичном рынке пока не стало причиной для снижения темпов роста и тем более — падения цен на недвижимость. Средняя стоимость «квадрата» в столичном регионе обновила очередной максимум: за июль 2021 года она выросла на 6%: с 210,1 тыс. рублей до 222,8 тыс. рублей. Для сравнения: это половина от годового роста цен во всем 2019-м (+12%). С начала 2021 года прирост средней стоимости 1 кв. м составил 16,6% (со 191 тыс. рублей), а за год — 28,8% (со 172,9 тыс. рублей).

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 283,8 тыс. рублей (+7% за июль). Относительно июля 2020 года цены в столице выше на 33,7%. Новостройки в Москве в старых границах увеличились в цене на 14 тыс. рублей за «квадрат», или на 4,6% за месяц (+41,5% за год). В Новой Москве средняя стоимость «квадрата» выросла за месяц на 6,8% — до 192,4 тыс. рублей. За год — на 25,8%.

В Московской области средняя цена 1 кв. м (132,6 тыс. рублей) за месяц выросла на 5,2%, за год — на 30,1%.

Неудивительно, что в нынешней ситуации многие покупатели воспринимают ипотеку как инструмент фиксации цен. Например, текущая средняя стоимость кв. м в Новой Москве (192,4 тыс. рублей) сопоставима со средней стоимостью 1 кв. м новостроек Москвы в старых границах в феврале 2018 года (192,8 тыс. рублей). А средняя цена «квадрата» в Московской области (132,6 тыс. рублей) на первичном рынке примерно равна цене 1 кв. м в Новой Москве в январе 2020 года (133,1 тыс. рублей).

В июле 2021 года средняя стоимость 1 кв. м показала максимальный прирост за месяц как в Москве, так и в Московской области за период действия льготного ипотечного кредитования.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за июль в Москве

По данным Аналитического центра Циан

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за июль в Московской области

По данным Аналитического центра Циан

Количество оформленных ипотечных кредитов уменьшилось на четверть

Несмотря на снижение лимита по льготной ипотеке, доля сделок первичного рынка в кредит остается на высоком уровне, но зафиксировано некоторое снижение. В целом по столичному региону 70% сделок на первичном рынке прошло в кредит, что на 2 п. п. ниже, чем в июне 2021 года.

Снижение доли ипотечных сделок зафиксировано для Москвы в старых границах (с 68 до 64%) и в Новой Москве (с 78 до 74%). В Московской области доля ипотеки по-прежнему составляет 74%.

В абсолютном выражении количество оформленных ипотечных кредитов снизилось в июле на четверть (–24%) относительно июня, притом что количество сделок без привлечения ипотечного кредита упало на 14%. Таким образом, с одной стороны, на рынке меньше клиентов с ипотекой. С другой стороны, и покупатели с живыми деньгами проявляют теперь чуть меньшую активность.

Выбор становится больше

По итогам июля 2021 года на первичном рынке Московского региона в продаже от застройщиков было доступно порядка 67,9 тыс. квартир и апартаментов. За последний месяц выбор жилья от застройщиков увеличился на 6,1% и находится на уровне конца прошлого года. Речь может идти о новом тренде, поскольку на протяжении 2019–2020 годов объем предложения на первичном рынке планомерно снижался.

В Москве в старых границах за месяц количество квартир и апартаментов в продаже увеличилось на 8% — до 29,6 тыс., в Новой Москве — стагнация (–1%, или 9,8 тыс.). В Московской области — рост на 6% (до 28,5 тыс. лотов в продаже).

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона, тыс.

По данным Аналитического центра Циан

К росту предложения привело не только сокращение спроса, но и активность девелоперов по выводу новых проектов. В июле 2021 года стартовали продажи 14 новых жилых комплексов в целом по Московскому региону. Это максимальные значения с начала года: в среднем в I полугодии 2021-го стартовало семь новостроек в месяц.

Общая площадь новостроек, вышедших в продажу в июле, составила 938 тыс. кв. м в 59 корпусах. Основной объем нового предложения пришелся на Москву в старых границах — 11 из 14 новостроек (481 тыс. кв. м).

Площадь новых корпусов, вышедших в продажу в июле на первичный рынок Московского региона, тыс. кв. м

По данным Аналитического центра Циан

Выручка девелоперов сократилась вместе со сделками

В июле 2021 года выручка девелоперов составила порядка 139,1 млрд рублей (в целом по Московскому региону), что является худшим показателем с февраля. Относительно июня выручка сократилась на 18%, что примерно сопоставимо с падением количества сделок (–21%).

Чуть меньший разрыв в выручке удалось сохранить за счет роста цен. В годовой динамике (относительно июля 2020-го) выручка девелоперов оказалась выше на 81%. Основная выручка пришлась на столичных застройщиков (108,4 млрд рублей).

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в июле 2021 года. В лидерах по количеству сделок — проекты Новой Москвы («Скандинавия Юг», «Десна»), а также Московской области («Ильинские луга»).

Впрочем, половина проектов — лидеров по продажам находится в старых границах Москвы, среди них есть весьма дорогие комплексы, которые при этом пользуются высоким спросом. Например, речь идет об «Острове» со средним чеком сделки почти 28 млн рублей.

Лидеры продаж в июле 2021 года в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость 1 кв. м в сделке, тыс. руб.

Средний чек сделки, млн руб.

Скандинавия Юг

Новая Москва

302

204,1

9,5

Десна

Новая Москва

296

157,7

6,3

Ильинские луга

Московская область

287

141,7

6,1

Остров

Москва в старых границах

275

400,4

27,7

Mod

Москва в старых границах

234

382,4

21,5

Прокшино

Новая Москва

228

221,3

9,1

Южные сады

Москва в старых границах

197

204,4

7,9

Symphony 34

Москва в старых границах

188

367,9

17,7

Пехра

Московская область

175

125,2

4,6

LIFE-Варшавская

Москва в старых границах

155

251,7

14,3

По данным Аналитического центра Циан

«Не стоит забывать, что продажи июля — это частично остаток спроса прошлого месяца, когда сделки заключались буквально в последние дни льготного ипотечного кредитования на старых условиях, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Для этого было достаточно подписать кредитный договор с банком до 30 июня, сама же регистрация договора проходила в июле, поскольку на это требуется порядка 7–10 дней. Следовательно, объективно оценить реальное снижение спроса можно только по итогам августа, но общая тенденция охлаждения рынка заметна уже сейчас».

*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

Фото в начале статьи: ЖК «Ильинские луга»/cian.ru

Комментарии 3
ID: 1327744626 августа 2021, 14:18

После каждого бурного подъема цен идёт падение (коррекция), и судя по статистики оно совсем скоро произойдёт. Так-как покупателей больше не становится, и денег у покупателей больше не станет как-то существенно больше. А вот количество предложений будет постепенно увеличиваться. Единственное что может предотвратить разворот цен вниз это вмешательство государства (новые льготы, субсидии и т.д.)

Ответить
Сергей ТСТ26 августа 2021, 15:19

единственное что спасет рынок сегодня это выкуп вторичного жилья через Трейд-ин , и покупка у застройщиков пулов квартир со стороны банков ... это то что сегодня спасает .. а вот что завтра .. ну кроме прямого выкупа со стороны государства нет других ресурсов ,но это ни о чем .. какая разница кто купит инвестор который сдавать будет , государство которое будет раздавать определенным категориям граждан , люди которые арендаторы .. .. есть физический спрос а он ограничен наличным населением которое не растет уже тридцать лет .. а внутренняя и внешняя миграция ели ели компенсирует вымирание население в мегаполисах ..и новое явление это эффект третьего поколение горожан ( ПМЖ) гасит спрос со стороны жителей (ПМЖ) мегаполисов на 100 человек поколение 50-80лет приходится 70 человек поколения 0-30 лет... коренных жителей мегаполиса .. ..

Сергей ТСТ26 августа 2021, 15:14

девелоперы судя по официальной статистике продали в первом полугодии 2021 года 409 тысяч ДДУ что на 53 % выше первого полугодия 2020 года и на 6 % выше первого полугодия 2019 года ... ну если посчитать , выходит в первом полугодии 2020 года падение было 30 % о чем нам не сказали ... пока одобренные по старым правилам ипотеки в силе а закон как правило не имеет обратной силы .. то в июле какая та часть ипотек еще была по старым правилам ..и сколько еще осталось одобренных ипотек с низкими процентами которые четыре месяца в силе .. так что и в августе цифры будут корректировать одобренные по старым процентам ипотеки ... есть еще от силы два месяца три вещать со всех утюгов про виртуальный рост ... есть вариант конечно субсидировать ипотеку за счет роста цены ... и растягивания сроков погашения ..но там своя математика .. и предел растягивания ...

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru