В сфере жилищного кредитования уже давно существует одно весьма болезненное для заемщиков отличие ипотеки российской от так называемой классической, или западной.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Его суть состоит в том, что за границей при невозможности платить по счетам достаточно передать банку квартиру или дом, под который, собственно, выдавали деньги, и вы в расчете. В нашей стране до недавнего времени это был только первый шаг в разборках с должником.
Чаще всего заемщик отдавал квартиру банку, ее продавали с аукциона, после чего кредитор заявлял, что вырученная сумма покрывает примерно две трети долга. Остальное как хочешь, но выплачивай. Впрочем, не так давно президент подписал Федеральный закон № 405 (он уже вступил в силу), который внес изменения в ФЗ «О залоге», «Об ипотеке» и в Налоговый кодекс и тем самым приблизил наше общество к западным реалиям в сфере жилищного кредитования.
Действительно, в одной из статей отмечено, что заемщик может расплатиться с банком, так сказать, в натуре — той недвижимостью, под которую он кредитовался. Однако в этом же законе банку предоставлено право выбора: разрешить заемщику такой вариант или нет. Согласитесь, нововведение вызывает двоякое чувство от проделанной законодателями работы. Между тем другие поправки пришлись по душе участникам рынка. Подробный разговор о них шел на VII круглом столе главных редакторов СМИ рынка недвижимости — традиционном мероприятии международной выставки «ДОМЭКСПО».
С основным докладом выступил Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Он, в частности, отметил, что закон прошел удивительно тихо. «Я консультировался со своими банками-партнерами, и никто из сотрудников ипотечных департаментов не был в курсе этих нововведений. Только в некоторых кредитных организациях юристы были осведомлены и могли дать комментарии», — заметил выступающий.
Статьи 59 и 61 можно объединить. Если банк оставляет за собой квартиру, оформленную в залог, то займ считается погашенным полностью. «Такая новация действительно есть, но я сейчас расскажу о ней с точки зрения банка, ведь именно за ним оставлено право воспользоваться этой нормой или нет», — начал А. Владыкин. На сегодняшний день юридические департаменты кредитных организаций не рекомендуют своим подразделениям по ипотеке применять эту норму. Зачем она была введена в закон — для всех пока загадка. По мнению эксперта, банку совершенно не выгодно взваливать на свой баланс объект недвижимости, которым еще нужно правильно распорядиться. А если квартиру продавать с публичных торгов, то минус только один — это расходы на их организацию. После реализации квартиры все задолженности, если таковые останутся, выплачивать будет заемщик.
«Например, квартира стоила 8 млн руб. Кредит был взят на сумму 5 млн руб. Позже ее цена упала до 4 млн руб. Задолженность к тому времени составила 4,8 млн руб. Соответственно, после продажи квартиры заемщик еще останется должен банку 800 тыс. руб. плюс все пени и просрочки. Он обязан будет погасить их, что и прописано в гражданско-процессуальном законодательстве», — конкретизировал свою мысль А. Владыкин.
Банк может воспользоваться этой нормой, но лишь в том случае, если цена квартиры больше, чем сумма задолженности вместе со всеми пенями и штрафами. Но это невыгодно заемщику. Хотя если они договорятся, то человек может получить разницу между размером задолженности и суммой, вырученной от продажи квартиры.
Но практика свидетельствует, что банки не стремятся принимать на свой баланс какое-либо недвижимое имущество. Это коммерческие организации, созданные для того, чтобы иметь доход от использования денег. Им выгоднее получать небольшой процент от заемщика в течение 5, 10, 15 лет, чем заниматься продажей квартир.
По этому поводу развернутый комментарий дала Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. «С одной стороны, ФЗ-405 не сильно изменил для потребителей нормы закона. Для рядовых граждан внесудебного взыскания как не было, так и нет, и для них все осталось по-прежнему. Это, наверное, плюс, поскольку так проявляется защита прав наших граждан. С другой стороны, ввели норму о том, что заемщик может отдать квартиру — и быть свободен. Это спорная ситуация, поскольку деньги были выданы и банк рассчитывает на то, что они будут возвращены. И оставаться потом с квартирами, администрировать такое имущество, продавать его с баланса — это достаточно большие операционные издержки для банков. Конечно, они в этом не заинтересованы. Мы не агентства недвижимости», — подчеркнула Н. Коняхина.
Докладчик также обратил внимание на еще один важный нюанс. «В законе прямо сказано о том, что заемщик может лишиться своей квартиры, если допустит более трех просрочек в течение года. Лично я поддерживаю, и вот почему. Просрочки делятся на несколько категорий: 10, 30, 60 и, что хуже всего, 90 дней, поскольку в последнем случае должен быть создан резерв из основного капитала банка в размере 100% оставшейся задолженности, — отметил эксперт. — Иными словами, если физическое лицо берет кредит 20 млн руб., три раза в течение года допускает просрочки и формирует задолженность в течение 90 дней, то банк, создавая 100%-ный резерв, фактически должен заморозить в своем бюджете кругленькую сумму».
Если таких заемщиков будет несколько, то это может повлиять на качество кредитного портфеля, что, в свою очередь, влияет на рейтинг банка, а в последствии — на стоимость денег для него и, соответственно, на процентную ставку для клиентов. Поэтому для банка будет весьма выгодно воспользоваться принятой законодателями поправкой. Конечно, теперь при получении любого кредита надо быть более внимательным. Чтобы избежать неожиданных неприятностей, специалисты, например, рекомендуют заемщикам такой инструмент, как автоматические платежи, а также советуют назначить уполномоченных по погашению кредита.
«Для меня, как для человека, ответственного за продажу ипотечных продуктов населению, важны также поправки, которые реализовали возможность кредитования нежилых помещений», — отметил А. Владыкин. Потребность в этом огромна. Срок окупаемости коммерческих объектов, скажем, при сдаче их в аренду в два раза меньше, чем у квартир. Но главное заключается в том, что при ипотеке нежилого помещения залогом наряду с самим помещением считают принадлежащее залогодателю право собственности на общее имущество в здании. Это большой плюс, потому что сняты все вопросы о том, как в случае продажи с торгов нежилого помещения им пользоваться.
На изменения в законодательстве, коснувшиеся ипотеки коммерческих объектов, обратил внимание в своем комментарии также Иван Гриценко, глава практики по недвижимости международной юридической фирмы CMS Russia. Он упомянул о сокращении способов реализации заложенного имущества. «В настоящий момент кредитор не может продать его третьему лицу напрямую. Сначала необходимо оставить имущество за собой и только потом уже предлагать покупателю», — резюмировал эксперт.
Полезны, по мнению А. Владыкина, и другие нововведения ФЗ-405. Взять, например, процедуру регистрации договоров ипотеки: сроки по одним из них снижены почти в два раза, по другим — в шесть раз. Форма договора — только письменная, составляют единый документ. Наконец, четко прописан порядок направления уведомления.
Активное участие в дискуссии приняли и другие специалисты. Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость», высказала мнение о том, что новые нормы закона в конечном счете удорожают ипотечную сделку. А Кирилл Медведь из юридической фирмыCMS Russia проанализировал смысл законопроекта в целом: «Когда мы с помощью одного закона пытаемся регулировать и жилищную ипотеку, и финансирование больших проектов, размер финансирования которых составляет 1 млрд евро, как при строительстве Северной башни в «Москва-Сити», тогда этот закон получается несколько невнятным и для мелких заемщиков, и для крупных».
А что касается классической ипотеки, то К. Медведь привел интересную выдержку из свода законов Российской империи 1864 г.: «Полученное через продажу имущество по просроченной закладной… денежная сумма, хотя бы она и не равнялась сумме долга, считается полным удовлетворением». Получается, что мы сейчас идем к тому, что уже было утверждено 150 лет назад.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
