недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаГород

Исторические особняки остаются без инвесторов

1 763
Исторические особняки остаются без инвесторов
Набирает обороты скандал, связанный с выселением арендаторов из исторических особняков Москвы. АО «Дом.РФ» требует освободить здания, которые являются федеральным имуществом. Арендаторы, вложившие в реставрацию занимаемых памятников архитектуры сотни миллионов рублей, пытаются отстоять права в суде.

                                                                                      Домовладельцы — их право!

                                                                                                  И погибаете вы,

                                                                                                  Томных прабабушек слава,

                                                                                                  Домики старой Москвы

                                                                     Марина Цветаева

В чем суть

Ситуация вроде бы проста. Особняки для сохранения исторического наследия и восстановления памятников архитектуры (согласно Федеральному закону от 25 июня 2002 года 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ») сдавались в аренду с обязательством их отреставрировать. В качестве бонуса арендаторы после реставрации объекта платили льготную ставку.

Сейчас программа по сохранению объектов культурного наследия под угрозой. Из отреставрированных памятников выселяют арендаторов, а особняки планируют продавать на аукционе. В таких условиях программа сохранения исторического наследия вряд ли останется привлекательной для инвесторов.

Мнение арендатора

Под акцию выселения арендаторов попал даже «Благотворительный фонд охраны и должного содержания объектов культурного наследия». «Всё произошло под покровом тайны», — рассказывает Григорий Иванов, президент благотворительного фонда, который располагается в доме-усадьбе Н.Г. Григорьева.

О том, что они скоро станут бездомными, представители фонда узнали случайно. «Никто не спросил нашего мнения, никто не пришел к нам с проверкой, — комментирует Григорий Иванов. — Наши юристы случайно нашли решения Правительственной комиссии, выложенные в открытый доступ. А могли узнать об этом уже в суде».

Дом-усадьба Н.Г. Григорьева/Фото: dslov.ru

Исторический особняк — дом-усадьба Григорьева (1-й Кадашевский пер., 10, стр. 1) «Благотворительный фонд охраны и должного содержания объектов культурного наследия» получил 12 лет назад по договору безвозмездного пользования от федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры».

Дом-усадьба Григорьева (справа), начало 1980-х гг./Фото: a-dedushkin.livejournal.com

«Мы не занимаемся сдачей помещений в аренду — в нашем благотворительном фонде проводятся художественные выставки, работает детская театральная студия, проходят концерты, спектакли. Я понимаю, если бы в результате проверки были обнаружены какие-то серьезные нарушения: например, мы сдавали бы помещения в аренду и получали за это кучу денег или не поддерживали здание в надлежащем виде. Но нас никто не проверял, — утверждает Григорий Иванов. — Остается только предположить, что дом-усадьба Григорьева кому-то понравился».

По его словам, юристы фонда пытались исследовать, как дом-усадьба Григорьева попал в планы Правительственной комиссии. Это случилось 30 декабря прошлого года на заочном заседании комиссии, ранее объекта там не было.

1-й Кадашевский переулок в 1996 году (дом-усадьба Григорьева — первый дом справа)/Фото: Guaglione/pastvu.com

Сейчас у фонда три судебных дела, два из них инициированы самой благотворительной организацией. Фонд оспаривает решение Правительственной комиссии и распоряжение Росимущества. Дело о выселении приостановлено до рассмотрения этих дел.

«Получается, "Дом.РФ" может ткнуть пальцем в любой объект и отнять его? — задается вопросом президент благотворительного фонда. — У меня перед глазами история компании, которая провела реконструкцию исторического здания, и ее тоже выселяют».

Мнение государства

Как уточнили в АО «Дом.РФ», объекты недвижимого имущества в собственности РФ, в отношении которых Правительственная комиссия наделила АО «Дом.РФ» агентскими полномочиями, часто были обременены договорами аренды или безвозмездного пользования с третьими лицами.

Факт наличия таких договоров, подчеркивают в АО «Дом.РФ», свидетельствует о неэффективном управлении федеральной собственностью. «Ненужные и не используемые федеральными органами объекты предоставляются в аренду третьим лицам, которые зачастую передают их в субаренду, извлекая значительную прибыль из использования федерального имущества», — говорится в официальном ответе «Дом.РФ» Циан.Журналу.

По данным госкомпании, именно неэффективное использование федеральной собственности и является причиной, по которой Правительственная комиссия принимает решения о целесообразности сделок по отчуждению имущества из федеральной собственности в частную на открытых торгах (сделки уполномочено совершать АО «Дом.РФ»).

При этом в госкомпании не смогли привести примеры, когда исторический особняк — объект культурного наследия был передан в субаренду третьим лицам и арендатор получил бы прибыль, используя государственное имущество.

Тем не менее «судебная практика по искам АО “Дом.РФ” о расторжении договоров аренды единообразна, и сводится к удовлетворению исковых требований АО “Дом.РФ”, — так прокомментировали ситуацию по выселению арендаторов по запросу Циан.Журнала. — В практике не было прецедентов, когда судебные органы отказывали в расторжении таких договоров».

Спор о «льготной ставке»

Дом Майкова/Фото: NataliP111/wikimapia.org

В качестве примера арендатор особняка, который платит по льготной ставке, «Дом.РФ» приводит ООО «Юридическая фирма Городисский и Партнеры». Компания арендует дом Майкова (ул. Большая Спасская, 19а, стр. 1) на основании охранно-арендного договора. За особняк площадью 1407,1 кв. м юридическая фирма платит 107 529 рублей 90 копеек в месяц (по информации АО «Дом.РФ»).

Средняя стоимость аренды исторических особняков в центре Москвы намного выше. По подсчетам международной консалтинговой компании CBRE, она составляет 30–35 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Сейчас компания-арендатор платит по льготной ставке всего около 1 тыс. рублей за кв. м в год.

Дом Майкова/Фото: gorodissky.ru 

Но право на льготную ставку арендатор получил за то, что провел реставрационные работы памятника архитектуры, которые обошлись ему в 233 538 729 рублей 25 копеек (документы, подтверждающие стоимость работ, есть в распоряжении редакции).

В результате реставрации полностью восстановлен исторический облик особняка начала XIX века с элементами 1780-х гг., а фундамент здания поднят на 80 см. О качестве выполненных работ свидетельствуют не только заключение Министерства культуры (имеется в редакции), но и тот факт, что проект реставрации вошел в сборник «100 примеров успешной научной реставрации XXI века “Москва, которая есть”».

Особняк на плане 1833 года/Изображение: gorodissky.ru

Согласно документам, предоставленным ООО «Юридическая фирма Городисский и Партнеры», льготная арендная ставка была установлена лишь в конце 2013 года, когда арендная плата была снижена с 5 075 411,42 до 1 522 623,38 рубля в год. Таким образом, за семь лет, начиная с 2014 года, компания компенсировала лишь 24 869 516,28 рубля (3 552 788,04 × 7), то есть около 10% всех понесенных затрат.

Мнения юристов

Партнер юридической фирмы «Трубор» Николай Андрианов считает, что ситуация, когда государство по суду требует расторгнуть договор аренды при надлежащем исполнении арендатором условий этого договора, фактически означает изъятие имущества у арендатора.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. При этом под «имуществом» в этом случае понимается не только имущество, принадлежащее лицу на праве собственности, но и имущественные права, в том числе право аренды, указывает Николай Андрианов.

«Наличие у государства формального права изъять имущество еще не является достаточным условием для такого изъятия, что является логичным, поскольку государство само принимает законы, устанавливающие основания и порядок изъятия имущества.
Имущество может быть изъято, только если суд установит, что это действительно необходимо для удовлетворения публичного (общественного) интереса, и что без такого изъятия удовлетворить этот публичный (общественный) интерес будет невозможно».

Николай Андрианов,партнер юридической фирмы «Трубор»

Юрист напоминает, что даже если суд придет к выводу о том, что изъятие объекта у арендатора является оправданным, такое изъятие в силу части 3 статьи 35 Конституции РФ допустимо только при условии предварительного возмещения арендатору всех убытков, причиненных досрочным прекращением договора аренды.

возмещение убытков

Более того, в качестве таких убытков арендатору должны быть возмещены не только расходы, понесенные им в связи с реставрацией объекта культурного наследия, но и:

  • расходы на поиск нового помещения, переезд;
  •  разница между ставками арендной платы, которую он платит по действующему договору аренды и будет вынужден платить за аренду нового помещения;
  •  любые другие убытки, включая упущенную выгоду.

Без компенсации таких убытков досрочное расторжение договора аренды будет противоречить части 3 статьи 35 Конституции РФ.

«По большому счету, все, что было затрачено на реконструкцию, за исключением полученной от владения объектом прибыли, реально возместить, — соглашается Сергей Сергеев из Московской коллегии адвокатов «Арбат». — Да, для этого придется, скорее всего, пройти долгий путь в арбитражном суде, но шансы на успех есть».

Досрочно расторгая договоры с последующим выселением арендаторов из старинных особняков, объектов культурного наследия АО «Дом.РФ» опирается на цели, установленные ст. 1 161-ФЗ, а именно: содействие развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, а также содействие иному развитию территорий, включая создание промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, комментирует Анна Савкунова, юрист Dentons.

Не представляется очевидным, как именно продажа объектов культурного наследия (которые нельзя сносить или реконструировать — допустимо только выполнять работы по их сохранению) будет способствовать реализации целей деятельности АО «Дом.РФ», кроме как просто служить источником финансирования, говорит юрист.

Заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России Никита Филиппов высказывает свою точку зрения: «Поскольку объект (исторический особняк. — Прим. ред.) давно построен и существует, его передача от добросовестного арендатора неизвестному лицу (уже объявлено, что особняки будут проданы с аукциона — их новым владельцем может стать кто угодно) никак не связана с достижением целей закона о содействии развитию жилищного строительства. На мой взгляд, поэтому есть шансы признать незаконным соответствующее решение уполномоченного правительством РФ межведомственного коллегиального органа, на основании которого АО «Дом.РФ» обращается с иском о расторжении договора аренды».

В соответствии с действующим законодательством, объясняет Максим Алексеев, адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных или обязательственных прав в отношении такого имущества. 

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды или внесения в него изменений, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (статья 617 Гражданского кодекса РФ).

Передача в аренду объекта культурного наследия изначально обусловлена публичным (общественным) интересом, который выражается в сохранении этого объекта (часть 3 статьи 44 Конституции РФ). В российской судебной практике уже было несколько случаев, когда высшие судебные инстанции указывали на недопустимость противопоставления одних публичных интересов другим, напоминает Николай Андрианов.

Последняя капля

Государство долгое время пыталось спасти разрушающиеся памятники архитектуры, уговаривая инвесторов приобрести такие объекты в долгосрочную аренду на льготных условиях («за рубль») — в обмен на обязательство арендатора выполнить работы по сохранению памятников, отмечают в компании «Качкин и партнеры».

Однако немногих соблазняло такое предложение. Во-первых, из-за сложностей с подготовкой и проведением работ по сохранению объектов культурного наследия. Во-вторых, отпугивала высокая стоимость таких работ.

И, как резюмирует Екатерина Канаева, ведущий юрист юридической компании «Приоритет», существует риск принудительного прекращения долгосрочной аренды со стороны органов государственной власти.

«Видимо, свою роль в забивании последнего гвоздя в крышку гроба сыграет и "Дом.РФ" с исками о расторжении договоров аренды в отношении арендаторов, добросовестно исполняющих свои обязанности по реставрации и поддержанию в порядке исторических особняков», — полагает Максим Алексеев из адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Риск потерять вложения и право аренды однозначно отпугнет потенциальных инвесторов от восстановления памятников, которые находятся в бедственном состоянии. А жаль.

На фото в начале статьи: дом-усадьба Григорьева/фото: img.tourister.ru

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]