недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяАрендаИпотека

Инвестиции в недвижимость: жизнь продолжается?

16 335 36
Инвестиции в недвижимость: жизнь продолжается?
О состоянии рынка недвижимости вообще и востребованности того или иного проекта судят в том числе и по количеству вложенных в него инвестиционных средств. Сегодня специалисты по-разному оценивают активность инвесторов, однако все сходятся во мнении, что рынок по-прежнему жив и местами даже неплохо себя чувствует.

О состоянии рынка недвижимости вообще и востребованности того или иного проекта судят в том числе и по количеству вложенных в него инвестиционных средств. Сегодня специалисты по-разному оценивают активность инвесторов, однако все сходятся во мнении, что рынок по-прежнему жив и местами даже неплохо себя чувствует.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», считает, что инвестиционный спрос сегодня находится на уровне 22%. И даже если он снизится до 15%, на рынок это никак не повлияет:

- 22% – это скорее стандартная доля инвестиционных покупок в общем объеме. Если число сделок резко возрастает, как, например, в  I или IV квартале 2014 г., то затем всплеск сменяется оттоком инвесторов, что мы и наблюдаем в текущем году.

Однако через некоторое время, после того как накопится новый спрос, доля инвестиционных сделок снова растет. В стабильные периоды она, как правило, не превышает 25%, а любой дисбаланс обычно регулируется рынком.

Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet, замечает, что инвестиционная активность наблюдается сегодня только на первичном рынке. В сегменте вторичной недвижимости, где сделки заключаются исключительно при наличии существенных скидок, инвестиционный спрос близок к нулю:

- В новостройки сегодня вкладываются как профессионалы, для которых этот бизнес – основной источник дохода, так и стихийные инвесторы, имеющие свободные средства и стремящиеся диверсифицировать накопления. Они нередко покупают квартиры на будущее, чтобы иметь возможность отселить выросших детей или разъехаться с родителями, а до этого момента сдают жилье в аренду. Сейчас, когда платежеспособность населения существенно снизилась, эта категория инвесторов сократилась в 1,5-2 раза. Доля профессионалов также уменьшилась – приблизительно на 30%.

- Сейчас доля инвестиционных покупок в Москве и ближней зоне Подмосковья не превышает 10%, – приводит свои данные Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Большое количество инвесторов предпочло приобрести квартиры еще в конце 2014 года, опасаясь обвала рубля. Но даже если их активность продолжит снижаться, что маловероятно, катастрофических последствий для рынка новостроек не последует.

Какой тактики придерживаются инвесторы сегодня, какие объекты в каком сегменте их интересуют в первую очередь?

Ирина Доброхотова:

- Доля инвестиционных покупок на вторичном рынке в последние годы и так была невелика. Новостройки дают большую доходность, тем более что сегодня подавляющее число проектов на первичном рынке возводится в соответствии с ФЗ-214, что гарантирует безопасность вложений. По этой причине основной инвестиционный спрос сосредоточен именно на первичном рынке, прежде всего на квартирах, которые легче купить и легче продать, то есть в сегменте эконом- и комфорт-класса.

В целом существует два сценария развития ситуации на рынке вторичного жилья. Более оптимистичный предполагает повышение доступности ипотеки и, соответственно, некоторую активизацию  спроса, возможно, уже осенью текущего года. Второй сценарий предусматривает практически полное отсутствие спроса на вторичное жилье даже при падении цен на него, как минимум, до конца года.

Впрочем, большинство россиян по-прежнему считают инвестиции в недвижимость самым надежным инструментом если не приумножения средств, то хотя бы их сохранения. Соответственно, вряд ли доля инвестиционных сделок опустится до нуля даже на вторичном рынке, не говоря уже о сегменте новостроек. Особенно в Москве.

Софья Лебедева:

- Безусловно, кризисная ситуация сказывается на настроении инвесторов, которые более осторожно подходят к выбору объектов, так как не понятно, что будет в ближайшее время на валютном рынке, а следовательно, и на рынке новостроек, где может возрасти риск проектов-долгостроев.

Прежде всего инвесторов интересуют квартиры малых площадей – однокомнатные и студии, поэтому среди проектов, вышедших в реализацию в массовом сегменте в 2015 г., застройщики предлагают в основном именно этот формат.

Естественно, если общеэкономическая ситуация ухудшится, а цены на вторичном рынке просядут, инвесторы будут переключать свое внимание на проекты высокой стадии готовности, а также на вторичное жилье. Но сценарий, согласно которому цены на вторичке упадут более чем на 20-30%, крайне маловероятен. Вторичный рынок, в отличие от первичного, не так сильно реагирует на экономические колебания – многие продавцы захотят переждать сложное время и предпочтут снять с продажи свои квартиры, чем снизить цену. Соглашаться на скидки готовы те, кому реально необходимы деньги в короткие сроки.

Владислав Луцков:

- Прошли времена, когда можно было вложиться в любой проект и гарантировано получить 15-20% годовых за счет роста стадии строительной готовности. Сегодня, когда сложно предсказать, как поведет себя рынок в условиях нестабильности, можно легко уйти в минус, если неправильно подобрать объект инвестирования. Поэтому и профессиональные, и даже стихийные инвесторы очень пристально наблюдают за тем, что происходит в сегменте новостроек: отслеживают новые проекты, присматриваются к площадкам в разработке. Профессионалы стараются заходить в проект на предварительной стадии. Но и после официального старта продаж, в течение одной-двух недель после начала реализации, можно успеть захватить самые выгодные цены.

Впрочем, сегодня не существует единой беспроигрышной стратегии, когда и в какой проект вкладываться. Отмечено, что львиная доля спроса и со стороны инвесторов, и со стороны покупателей, приобретающих жилье для себя, сосредоточилась на квартирах с минимальным бюджетом покупки. Средняя цена никого не интересует, все ориентируются на полную стоимость объекта. Именно поэтому застройщики снова взялись за оптимизацию площадей.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 

Комментарии 36
Александр Черный18 августа 2015, 7:15

Львиная доля "инвесторов" покупает по советам друзей а так же по красивой рекламе.Очень многие покупают потому что "там" покупают все. А потом удивляются почему не продается, почему такой низкий доход, плачут про кризис и т.д. Недавний пример: звонит мне "инвестор", денег 2 миллиона, предлагаю ему встретиться, объясняю, что инвестиции в недвижимость дело серьезное, подбираются объекты, просчитываются риски, составляется бизнес-план и т.д. , дополнительно объясняю что моя работа для него бесплатна, что мне платит застройщик. подрядчик и т..д. Он мне: ну приведите хотя бы один пример. Привожу. Он: Зин, мы это будем покупать????Короче мужик был мной жестко послан.Или, например, "инвесторы". которые звонят и спрашивают готовое жилье, задаешь вопрос а что Вы с ним делать будете??? Так ведь оно без рисков.... К чему я это все пишу, да к тому, что пока наши граждане не станут включать мозг а слушать телевизер, своих Зинок, Машек и прочих родственничков, доходность на уровне 15% будет для них пределом мечтаний. Хотя я бы с такой "доходностью" лучше бы валюту купил. но тут тоже надо включать мозг.....

Ответить
Юрий Николаевич19 августа 2015, 12:36

Да люди , в большинстве своем, безграмотны в плане финансов, как и во всем остальном мире. Только во всем цивилизованном мире простые люди обращаются к специалистам. Каждый специалист в своей области, но он ОТВЕЧАЕТ ПО ЗАКОНУ за свои действия, отношение серьезное - ответственность, знаете ли. У нас же - полная анархия. Кругом мошенники, люди напуганы и никому не верят ! Зинам своим и Машам - иногда !
А вы хотите, чтобы люди вам верили ? Так ВЕРУ заслужить надо и на за один день ! Годами людей "разводят" - к чему же им привыкнуть то ?
Так то вот - А. Черный и вы привыкайте к таким клиентам, понять их надо и уважать, а то "Короче мужик был мной жестко послан." Надеюсь МУЖИК так же не оставил вас без внимания, хоть и Черный.

ID: 637255419 августа 2015, 12:52

Молодец, правильно написали.

Daria19 августа 2015, 12:58

Александр, а где для клиентов гарантия, что вы не действуете в интересах "опреленных" застройщиков?
Как вы потом отвечаете, если это будет провальный объект?

Валерий19 августа 2015, 12:57

Цена на недвижимость в реальных деньгах упала на 40%,причем спрос тоже сократился в разы,рынок недвижимости умер,но жизнь продолжаеться.

Ответить
Сергей19 августа 2015, 13:08

В реальных деньгах (если мы таковыми считаем у.е./доллары) упала на все 60%.

Валерий19 августа 2015, 13:23

Инвесторы плачут и подсчитывают убытки.

игорь анатольевич19 августа 2015, 13:21

доброго дня!
ну вообще-то не правы обе стороны ни черный ни юрий.
1. консультанты в своей массе люди безграмонтные как и инвесторы( в массе).
2. ну какой он конультант если он открыто пишет, что денег ему платит застройщик, а как мы знаем кто платит то танцует девочку и черный просто продавец.
3. кто сказал что консультант должен что-то кому-то гарантировать? консультант должен представить информацию доступную на сегодняшний день день и ПРОГНОЗ на период срока окупаемости. все дальше ни чего нет. решение принимает инвестор!!! а если сам инвестор не может принимать на себя ответственность то у него есть другие инструменты типа сберкасса или большой инвест фонд в котором много проектов и что-то да выстрелит. ответственность по проектам размазана!!!!
а если вы верите мальчику в 25 лет типа он гений спального района и у него нет денег только потому что ему ни кто не дает кредит а то но бы уже обогатился и работал бы в какой нибудь коллерс или 1 пенсионном фонде сша, то это ваша проблема и вам к врачу.

Ответить
Александр Черный19 августа 2015, 14:46

Согласен. Мой принцип работы, да и других проф. агентов как раз и состоит в предоставлении обьективной информации не о каком-то определенном застройщике, а о застройщиках(По СПб и Л.О их несколько десятков наберется)+подрядчики у которых цены еще ниже. И денег с клиента мы не берем. И все что надо чудаку сделать, это принести свое тело в офис, озвучить свои пожелания, возможности и ему на выбор будут предоставлены несколько вариантов, соответствующих его требованиям. В пример будет приведена стоимость готовых квартир, достоверная информация о застройщике и прогнозируемая прибыль. +Обеспечено полное сопровождение сделки. Если что-то не устроит, то пожалуста, далее следует самостоятельный поиск инвестиций. А если этот «инвестор» обратился за помощью к специалисту и параллельно интересуется у жены которая ВООБЩЕ не в курсе о сути разговора,то это называется вынос мозга и это не инвестор а клоун. Почему сразу не спросить жену и не купить то что она скажет? И купит он по совету друзей, жены, родственников, по красивой рекламе и будет потом писать о том, что не продается, что нет прибыли, что кризис в стране и т.д. А кризис в голове! И как сказал профессор Преображенский в фильме Собачье Сердце: «Если каждый из нас будет заниматься своим делом, кризис и разруха исчезнут!»

Владимир19 августа 2015, 13:36

Люди-а вы зря считаете что инвесторы покупающие недвижимость-это плохо, т.к. именно они и создали своим постоянным вливанием денег строительную отрасль которая производит по нескольку млн квадратов жилья в год (с постоянным ростом ввода). А цены высоки не из-за инвесторов, а из-за общей нехватки жилья...

Ответить
игорь анатольевич19 августа 2015, 13:52

в каком месте вы это прочитали? мы говорим о целесообразности инвестиций и доходности.

Валерий19 августа 2015, 14:08

Если доходность нулевая или отрицательная,то целесообразность инвестиций отсутствует.

Дмитрий19 августа 2015, 16:21

Последний год доходность от вложений в жилую недвижимость сильно минусовая. Так что слова Ирины Доброхотовой о том, что количество инвестиционных покупок квартир составляет 22%, я считаю выдумкой чистой воды.

ID: 683126019 августа 2015, 16:43

Есть нехватка жилья? Разве? Переизбыток! Просто раньше инвесторы были уверены, что, купив любую квартиру, они ее тут же сдадут и будут выплачивать ипотечный кредит или же сразу получать доход в кошелечек, то теперь этой уверенности все меньше, да и вклады в банки наиболее выгодны и без геморроев. У меня сейчас живые деньги - я жду. Пока не выправится экономика, ничего хорошего с жильем не будет. Я часто проезжаю по проспекту Мира - везде или "аренда" или "продажа" на окнах первых этажей. А это коммерческие этажи - фирмы выезжают, некому сдавать. Я уж не говорю, что с арендой жилья - тяжело сдать, после сентября будет еще сложнее.(Наталья)

Михаил Меркулов19 августа 2015, 15:37

Приоритет застройщикам по ФЗ 214, а теперь вопрос- приведите хотя бы один пример, кто вернул свои вложения при покупке жилья, по страховым гарантиям, которые регламентирует этот закон?Насколько мне известно, на данный момент, что даже такая машина как "Росгосстрах" не берется за страхование недвижимости, так как выплатить в случае банкротства застройщика денежные средства все дольщикам, невозможно!

Ответить
Максим Н.19 августа 2015, 15:54

Коллеги. В данный момент прогнозировать что будет с рынком недвижимости можно только на основании глубокого и комплексного анализа. Причем веер прогнозов будет очень пестрым и многообразным. Если мы говорим об инвестициях в недвижимость как о способе получения прибыли в конечном итоге, то последние 12 месяцев инвесторы фиксируют убытки. А большая часть из них ушли с рынка в валютные, а некоторые в рублевые депозиты. Для полноты картины достаточно экстраполировать график цен на нефть и график валютных цен на недвижимость, очевидно, что номинал уже не тот, и то что вы пишите 60% - это увы мимо. По моим приблизительным оценкам цена упала в два раза.
Тем инвесторам, которые приходят к нам для участия в проектах с циклом 2 года, мы говорим открыто, предполагать 15% годовых в сегодняшней ситуации вполне возможно, но!
Девальвация рубля, торможение экономики, сокращение покупательского спроса. - каким будет в этих условиях номинал вашей недвижимости в 2017 году.
С другой стороны - экономические форумы говорят, что застройщики сотнями уходят с рынка. Делаем выводы, что предложение вполне может сократится и возможно даже кратно сокращению спроса, очевидно, что нужен более подробный анализ, и одним лишь экспертным опросом здесь не обойтись.

Ответить
Дмитрий19 августа 2015, 16:25

Уходят мелкие застройщики. А крупные (по крайней мере в московском регионе) закладывают мега-проекты по строительству жилых кварталов проектной площадью 300 - 600тыс. кв.м. Происходит монополизация рынка.

Наталья19 августа 2015, 16:34

Что происходит с ценами, когда устанавливается монополия?

Владимир19 августа 2015, 16:28

По-моему все просто-покупать надо когда подешевело, и продавать когда подорожало. Так делают профессиональные инвесторы, непрофессиональные делают наоборот. Какой смысл сейчас покупать доллары по 65 р-их надо было покупать когда они были по 30. А вот недвижимость не было смысла покупать по 3 тыс. долл за метр (Питер), но есть смысл сейчас. Мое мнение-подождать до нового года (когда появится определенность на рынке)-и можно покупать

Ответить
Сергей Михайлович20 августа 2015, 10:02

Когда доллар станет по 100 руб. мы будем говорить, мол покупать надо было доллары когда он стоил по 65.

Сергей Михайлович24 августа 2015, 11:24

Не пора ли доллары покупать, уважаемые инвесторы. Скоро, совсем скоро, бакс будет по 100 и выше. Пока не поздно берите по 70, по 65 уже опоздали.

Дмитрий Манаев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2015, 22:21

Смысл покупать валюту есть всегда, потому что она только дорожает. 65 - далеко не предел, потом будет 120 после нового года и локтекусание наступит.

Сергей Килбичевский19 августа 2015, 17:20

Ну во первых в Питере инвестиции в "новострой" они лукавят. Во первых его еще нужно девести до ума, дождаться сдачи, в вторых он превращается в вторичку, которую в гетто-районах так просто не продашь.А точнее без серьезной скидки не продашь вообще. Есть редкий ряд инвестиционных объектов которые дают от 12 % годовых при умелой работе с ним.У меня лично есть такой рядом с Петропавловкой. Только продавать я его буду уже как инвест-проект с соответствующей ценой. И никакого обвала цен и застоя я на такие объекты не вижу.Более того с весны бегают просят продать, так как инвест недвижимость в отличии от банков дает полную защиту практически от всего, а в правильно выбранном месте ее больше не становится и цена будет только расти в отличии от "выселков".

Ответить
ID: 683183420 августа 2015, 13:34

Срочно надо повышать цены - народ щаз опять то что за пол-года заработал побежит в недвижку вкладыват, а тут мы их цап...это я вам как профи говорю!

Ответить
Григорьев Дмитрий11 сентября 2015, 7:19

Какой ты профи если советуешь идти против рынка? Кто у тебя купит если все вокруг снижают цены?
Есть золотое правило спекулянта,тренд наш друг. Действуй в ту же сторону что и тренд, зарабатывай на этом, и не плюй против ветра.
Это на растущем рынке зарабатывают работая от покупки. Купил, продал дороже, разницу в карман. Но сейчас рынок падающий, и на нем работают от продажи. Продал, подождал, купил такое же дешевле, разницу в карман. И очень многие, те кто понимает ситуацию, сейчас так и делают.
И только самые тупые будут на падающем рынке повышать цену и ждать чуда. А умные будут зарабатывать и озолотятся.
Те кто не был дураком, и срочно продал год назад, за доллары конечно, пусть даже со скидкой тогда продал, уже сегодня вместо одной проданной квартиры могут купить две таких же, а ещё через год может и четыре купят. Вот где деньги то лежат. А ты профессионал давай повышай цену, в пустых надеждах заработать копейки.
А потом будешь говорить, вот все прошло мимо, а знал бы прикуп ... .
Иди профессионал, почитай учебник по экономике.

Ответить
Юрий Николаевич11 сентября 2015, 10:30

Поясните пожалуйста, Дмитрий,
"Это на растущем рынке зарабатывают работая от покупки. Купил, продал дороже, разницу в карман. Но сейчас рынок падающий, и на нем работают от продажи. Продал, подождал, купил такое же дешевле, разницу в карман. "
Я вот не понимаю про падающий рынок - алгоритм действий - 1. продал 2. подождал 3. купил такое же дешевле и ФСЁ ? Больше продать выгодно не получится ?
Или я что-то пропустил ?

Дмитрий Манаев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2015, 22:47

Метода фатальная конечно )) украл/выпил/в тюрьму)

Сергей Килбичевский14 сентября 2015, 0:59

Правильно отметили...так можно "додвигаться" до окраин Ленинградской области. Человек просто не проходил кризисы 1998-1999, застой 2004-2005, 2008 и сегодняшний, я помню как квартиры "перегонял" год с лишним, что б "вытащить " деньги. Найти ликвидный объект который ВСЕГДА будет продан проблематично. Если объект приносит от 12 % годовых и больше...что метаться то ? Как раз сейчас идет "тест" на ликвидные объекты. А насчет долларов- надо было продавать все, когда он 6 рублей стоил и радоваться, что сейчас 70.Многие так и поступили, но большинству населения которое имеет стандартное неликвидное жилье им на это все равно. Ради интереса обзвонил инвесторов на 34 метра в Калининском районе...сколько дадите даже на "перекуп"...а в ответ тишина...Продать ее по цене комнаты ? Так владелец на ххх пошлет.

Григорьев Дмитрий14 сентября 2015, 4:14

"купил такое же дешевле и ФСЁ ? Больше продать выгодно не получится ?"
Другого способа зарабатывать на падающем рынке ещё не придумали.
И почему же не получится? Если рынок продолжает падать можно снять прибыль еще раз. А если начал расти, опять работать от покупки. Так все трейдеры во всем мире зарабатывают. Не товаров идущих в одном направлении, всегда рост сменяется падением, а падение ростом. Просто надо использовать и то и другое в своих интересах. Тренд наш друг.
Но допустим вам удастся снять прибыль только один раз "и ФСЁ", так это "и фсё" может стоить несколько миллионов а то и ещё одну квартиру, они у вас лишние?

Григорьев Дмитрий14 сентября 2015, 4:16

"Метода фатальная конечно )) украл/выпил/в тюрьму)"
Метода успешных людей принятая во всем мире. Только не выпил - в тюрьму, а заработал - на Канары.

Юрий Николаевич14 сентября 2015, 7:52

Дмитрий, если рынок продолжает падать, то снова купив, продавать уже дороже как, ТРЕНД на падение ? Или ждать другого тренда ?

Дом Международная сеть12 сентября 2015, 6:53

Сейчас лучше инвестировать в зарубежную недвижимость. Есть неплохие инвестиционные проекты в Турции,Греции,на Кипре с доходностью выше рынка.

Ответить
Daria12 сентября 2015, 10:03

Валерий, а вы так верите в экономику этих стран? Например, в Греции и на Кипре цены уже сильно упали и продолжают падать!
Там, ведь, тоже кризис...

Григорьев Дмитрий14 сентября 2015, 4:22

Любой кризис можно правильно использовать. Ни что не исчезает в никуда. Если кто-то теряет, то кто-то и находит. Учитесь находить.

Григорьев Дмитрий14 сентября 2015, 3:59

"купил такое же дешевле и ФСЁ ? Больше продать выгодно не получится ?"
Другого способа зарабатывать на падающем рынке ещё не придумали.
И почему же не получится? Если рынок продолжает падать можно снять прибыль еще раз. А если начал расти, опять работать от покупки. Так все трейлеры во всем мире зарабатывают. Не товаров идущих в одном направлении, всегда рост сменяется падением, а падение ростом. Просто надо использовать и то и другое в своих интересах. Тренд наш друг.
Но допустим вам удастся снять прибыль только один раз "и ФСЁ", так это "и фсё" может стоить несколько миллионов а то и ещё одну квартиру, они у вас лишние?

Ответить
Виктор14 октября 2015, 0:26

Amicus "Тренд", sed magis arnica Veritas.

Но Тренда нет, а тот что есть, не покрывает издержек.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru