недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Александр Коночкин: «Нас ждет стагнация рынка с осени до весны, затем — медленное снижение цен»

10 064 5
Александр Коночкин: «Нас ждет стагнация рынка с осени до весны, затем — медленное снижение цен»
Почему маткапитал поддерживает ветхое жилье, когда недвижимость начнет дешеветь и почему Ростов-на-Дону — самый востребованный южный город для переезда, рассказывает Александр Коночкин, директор АН «Центр недвижимости Алекс», полномочный представитель Международного жилищного конгресса в Южном федеральном округе.

Краткое содержание интервью

В Ростове-на-Дону за год цены на «вторичку» в экономклассе выросли на 40–50%, на «первичку» — до 40%. Застройщики поднимают цены каждые два–три месяца. Если раньше однокомнатная квартира в сегменте экономкласса площадью 33 кв. м стоила 1,6–1,7 млн рублей, теперь — до 2,2–2,3 млн рублей. Цены на арендное жилье поднялись за год на 10%. «Однушку» в пятиэтажной хрущевке в спальном районе предлагают снять за 13–14 тыс. рублей.

Благодаря дешевой ипотеке и снижению ставок по банковским депозитам люди снимают деньги с банковских вкладов, покупают квартиры в новостройках, делают ремонт, сдают жилье в аренду и получают доход.

Бюджет страны не безграничен. Нельзя одной рукой поднимать ключевую ставку, а другой — раздавать деньги в виде льготных кредитов. Нас ждет стагнация рынка с осени до начала весны, затем — медленное снижение цен на недвижимость

Наибольшим спросом в городе пользуются квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой, бесплатными парковочными местами внутри ЖК. Покупатели хотят, чтобы дом находился в тихом спокойном месте, а в квартирах были высокие потолки, большие кухни и прихожие. Огромным плюсом является охраняемая территория. Коммунальные услуги стоят очень дорого, поэтому покупатели предпочитают индивидуальное отопление.

«Нельзя одной рукой поднимать ключевую ставку, а другой — раздавать льготные кредиты»

— Как изменились цены на недвижимость в Ростове-на-Дону за год?

— За год цены на вторичную недвижимость в экономклассе выросли на 40–50%, рост цен на «первичку» составил около 40%. Однокомнатная квартира в сегменте экономкласса площадью 33 кв. м стоила 1,6–1,7 млн рублей, теперь — до 2,2–2,3 млн рублей. Стоимость аренды ликвидной коммерческой недвижимости увеличилась на 40%.

Почему так выросли цены на недвижимость? У людей находились деньги на депозитах. Когда снизили процентные ставки, люди стали снимать деньги. Сегодня банки предлагают вкладывать деньги под 5–6%, хотя реальная инфляция гораздо выше. Поэтому люди снимают деньги с банковских вкладов, покупают квартиры в новостройках, делают ремонт, сдают жилье в аренду и получают доход.

Кредит на покупку жилья в новостройке удается взять под 6–7%. У нас в агентстве 60% жилья продается с привлечением ипотеки.

После продления льготной ипотеки с господдержкой такая тенденция сохранилась, но темпы покупок стали намного ниже: рынок не резиновый. Нужно принимать во внимание и позицию Центробанка. Если кредитно-денежная политика будет ужесточаться и дальше, стоимость денег увеличится — цены будут падать.

В нашей экономике остался один сегмент, который более-менее работает, — строительный сектор и смежные сегменты, в том числе производство строительных материалов. Государство это понимает и поддерживает строительство.

Но бюджет страны не безграничен. Нельзя одной рукой поднимать ключевую ставку, а другой — раздавать деньги в виде льготных кредитов. Нас ждет стагнация рынка с осени до начала весны, затем — медленное снижение цен на недвижимость. Первыми цены начнут понижать собственники, которым очень нужны деньги.

— У застройщиков сейчас — золотой период. Некоторые строительные компании, понимая, что раскупается все, пытаются экономить на качестве. Как обстоят с этим дела в Ростове-на-Дону?

— Не буду утверждать, что у нас кто-то демпингует за счет качества стройматериалов и самого строительства — мы такого не наблюдаем. Да и какой смысл? Застройщики и так поднимают цены чуть ли на каждые два-три месяца: поднялась цена на стройматериалы — девелоперы тут же повышают ценник на квартиры.

— Какие квартиры сегодня востребованы у жителей города?

— В сданных домах выбора нет. Все квартиры (за исключением лотов с  площадями более 100 м) уже распроданы. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью до 30–35 кв. м, студии, двухкомнатные квартиры (до 65–70 «квадратов»).

«Ветхое дешевое жилье поддерживает материнский капитал»

— Как изменились цены на аренду в городе?

— Цены на арендное жилье выросли за год максимум процентов на 10, это очень мало. Сегодня однокомнатную квартиру в пятиэтажной «хрущевке» в спальном районе получится снять за 13–14 тыс. рублей, двухкомнатная дороже на пару тысяч рублей. Благодаря дешевой ипотеке люди часто покупают жилье в новостройках и уходят из арендованных квартир. Новостройки сдаются с муниципальным ремонтом, то есть в таких квартирах реально сразу жить.

— В Ростове-на-Дону много ветхого жилья?

— Есть. Ветхое дешевое жилье поддерживает… материнский капитал. С его помощью в городе сегодня удастся купить только комнату в коммуналке площадью 10 м.

— Какие объекты пользуются спросом на рынке коммерческой недвижимости?

— Востребованы торговые объекты со сроком окупаемости до 8–10 лет. Таких объектов очень мало, поэтому они продаются практически сразу после выхода на рынок — буквально за день-два. Неликвидные объекты (со слабым трафиком, неудачной локацией) простаивают, на них спроса нет.

— Ваша компания работает на рынке уже 25 лет. Как за это время изменились требования покупателей к жилью?

— Современные покупатели хотят большего комфорта, они предпочитают квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой. Важное значение имеют бесплатные парковочные места внутри жилого комплекса. Огромным плюсом является охраняемая территория. Так как коммунальные услуги стоят очень дорого, покупатели выбирают индивидуальное отопление.

Из-за пандемии покупатели хотят, чтобы дом находился в тихом спокойном месте, внутри кварталов, чтобы в квартирах были высокие потолки (от 2,8 м), большие кухни и прихожие. Правда, на рынке выбирать особенно не из чего — люди берут то, что есть.

«+38ºС, черешня по 90 рублей»

— Ваше агентство активно занимается межрегиональными сделками. Из каких городов люди приезжают в Ростов-на-Дону?

— Мы работаем более чем с 250 городами и населенными пунктами страны. Наш южный город славится теплым климатом, сезонными фруктами и овощами, близостью к Азовскому и Черному морям. Снега мы практически не видим. Если вдруг зимой выпадает снег, это большое событие. Сейчас в городе +38ºC. Клубника на рынке продается по 80 рублей за 1 кг, отборная черешня — по 90 рублей.

Как правило, к нам переезжают люди из северных районов, много переселенцев из Хабаровска и с Дальнего Востока. Также часто покупают жилье граждане Таджикистана и Узбекистана. В нашем городе нет проблем с трудоустройством: мегаполис активно застраивается, много производственных предприятий, более 50 учебных заведений. Поэтому среди южных городов Ростов-на-Дону наиболее востребован.

— Встречаются ли в вашей практике случаи мошенничества?

— Сейчас уже нет, не припомню. Раньше мошенники подделывали паспорта, документы на жилье. Были случаи, когда люди, стоящие на учете в психоневрологическом диспансере, продавали жилье, а потом родственники пытались признать сделку недействительной. Но чем больше компания на слуху, тем меньше у мошенников желания с ней связываться. У нас сильные юристы, стаж работы каждого из них — не менее 15 лет. Да и рынок стал более цивилизованным — сегодня не проблема проверить любое жилье.

«Чем дешевле квартира в объявлении, тем больше вероятность фейка»

— Почему вы выбрали профессию риелтора?

— Эта профессия привлекла меня еще до армии. Шел 1988 год, мне тогда было 17 лет. Я работал в обменном бюро (некоторые еще помнят такой вид услуг), помогал людям заниматься обменом квартир. Вернувшись из армии, начал заниматься риелторским бизнесом.

— Помните свою первую сделку?

— Конечно, помню! Я выменял себе комнату в коммунальной квартире, а через полтора года продал ее — наверное, раз в 20 дороже: была деноминация.

В то время, когда я пришел в профессию, объектов было очень мало: земля, дома и квартиры, построенные так называемым кровавым методом: когда люди, отработав день на своей работе, приходили на стройки и сами строили себе квартиры.

Конечно, цеха и заводы то кирпич подкидывали, то цемент. Но люди строили всё своими руками, за собственные деньги покупали стройматериалы.

Обменное бюро, куда я пришел, занималось обменом жилья. В 1993 году я открыл свой первый офис. В то время жилья катастрофически не хватало. Люди даже не обращали внимания на характеристики жилья: «Есть квартира в Ворошиловском районе? Всё, я беру, никому не продавайте!» Выражения «поторговаться по комиссии» не существовало. Какую цену риелтор назначал — такую и платили.

Потом прошла приватизация, люди начали продавать квартиры. В период с 1993 по 1998 год было все хорошо, дела шли успешно. Потом был кризис, мы его отлично запомнили, так же, как и кризис 2008-го, про 2014-й вообще не говорю. Сегодня у нашей компании шесть офисов, все они находятся в нашей собственности. Клиенты, которые когда-то покупали у нас квартиры, приводят к нам своих внуков.

Риелторский рынок — чаще всего «вторичка». Если первичный рынок государство поддерживает, то рынку вторичного жилья внимания уделяется мало.

— Как можно поддержать рынок вторичного жилья?

— Ставками, процентами, снижением порога срока оплаты подоходного налога. Теперь нельзя продавать приобретенную квартиру в течение пяти лет. Если человек решит продать квартиру раньше, он должен оплатить 13% налога. Почему? Это не совсем правильно. На мой взгляд, никаких рамок по ограничению срока продажи жилья не должно быть.

— Вы негативно отнеслись к инициативе Циан во время пандемии принимать объявления на бесплатной основе. Почему?

— Чем дешевле стоит объявление, тем будет больше фейка — так называемых заманух. Стоимость объявления должна быть достаточно серьезной. На мой взгляд, клиент должен выкупать рекламную площадь (например на месяц) и на ней менять объявления хоть каждый день. Продалась квартира из объявления — отлично, ставишь на это место другое. Нет звонков по одному объявлению? Меняешь его на другое. Позиция «я покупаю объявление на размещение одной квартиры», на мой взгляд, пагубна. Какая разница, что я продаю? Я ведь покупаю продвижение.

— Как вы проводите свободное время, чем занимаетесь?

— Мое хобби, мое увлечение, мой азарт — это работа. Моя отдушина — это семья. Мы очень любим путешествовать вместе, насыщенный ритм жизни позволяет нам это делать не чаще двух — максимум трех раз в год. Уверен, что надо жить ярко, энергично и красиво, использовать по полной каждый день, подаренный судьбой.

Комментарии 5
Сергей ТСТ13 июля 2021, 20:07

любое слово стагнация , рецессия ..медленное падение .... все это хоть , что то ..главное не Слова Катастрофа , Обрушение ... Полный Детройт )))) то что доиграются было понятно ..но почему власть отдала народ на растерзание Бизнесу ... год народ рвали на части через СМИ .. всяких аналитиков , спецов и о боже ..государственные чиновники ( люди/менеджеры ) по сути нанятые населением ) встали на сторону "бизнеса " а начали объяснять и уговаривать население .. что так и должно быть .. и что ДСП и ОСП в стране подорожало в два раза потому что МИРОВЫЕ ЦЕНЫ НА ОПИЛКИ ВЫРОСЛИ ))) ну или все остальное ... металл , цемент ... не надо путать биржевые /бумажные цены с фактическими ценами в контрактах которые на годы вперед прописаны .

Ответить
Дмитрий14 июля 2021, 19:53

не удивлюсь, если сейчас, не моргнув глазом, будут так же (как и год до этого твердили про повышение по "объективным" причинам) вдохновенно рассказывать, что цены нерыночные и совершенно оторваны от объективных факторов, еще "негодовать" будут как вообще в России могли кратно подорожать такие "дефицитные" для страны товары, как металлы и древесина.
на одно надежда у простых людей, что построено и продано столько, что рынок аренды теперь вниз пойдет очень устойчиво и надолго. впрочем, это было очевидно и теперь девелоперское лобби пытается с арендой бороться. сначала не было гарантии спокойной сдачи арендодателю, агенты после получения комиссии исчезают из поля зрения, а никакой крупный игрок этим (агрегацией-посредничеством-гарантией) не занимался, хотя это не проблема для ИТ-гигантов. потом пытались приравнять сдачу к коммерческой деятельность и налог 30% с продажи такого объекта. теперь ремонты дорогие, чтобы купленные бетонные коробки привести в жилой вид и начать хоть те самые 2-3% с них получать. теперь предлагают, чтобы арендодатель финансово отвечал за поведение арендатора (который шумел, залил соседей).

Сергей ТСТ15 июля 2021, 0:43

да без разницы ... пусть играют ... Москва вымирает по 10 000 в месяц ( освобождают деленное на 2,5 или 4 000 квартир ) .. и строят по 5 000 квартир в месяц Цифры меньше чем реальность в обеих случаях ... чтоб сохранить тот же физический спрос надо завозить суммарно в Москву и Область по 120/150 тысяч чтоб компенсировать убыль ( естественную и механическую ) и 300 000 человек чтоб заселить 120 000 квартир в новостройках .. в итоге это 450 000 в год без учета круговой миграции тех кто только на заработки приезжает .. и такая шняга будет 10 лет ..

Георгий Беглорян14 июля 2021, 14:31

Строительные материалы подорожали, это правда, но какое это имеет отношение к вторичному рынку? Вторичка подтянулась по цене к первичке, где действительно подорожала арматура и прокат и то это временное явление и цена на сталь уже снижается, но цены нет)

Ответить
Сергей ТСТ15 июля 2021, 0:36

а как они подорожали ..просто пять человек решили перекрыть отгрузку и пустить шухер , что нет цемента , нет щебня и арматуры ..а потом начали отгрузки .. и не надо забывать что цемент, металлы , лифты ,оборудование все с Кипра покупают .. просто надо было куда то и как то загасить высокую маржинальность и снова кричать что они почти в убыток строят ))))

редакцияeditorial@cian.ru