недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Риски при продаже с обратной арендой

Москва 2 092 7

Продавец продает квартиру Покупателю и одновременно Продавец заключает с Покупателем договор аренды квартиры за 1 рубль на 3 года. Это позволяет Покупателю купить квартиру на 20% ниже рыночной цены. Подскажите, пожалуйста, какие в данном случае есть риски для Продавца, связанные с арендным договором? Риски с продажей понятны, вопрос именно в рисках с арендой. Квартиру получается продаем ниже рыночной цены и задача все 3 года прожить, избежав выселенния через несколько месяцев. Или же не хочется оказаться в одной квартире с прописанным несовершеннолетним и тд. Подскажите, пожалуйста, на что обратить внимание и какие есть риски.

Советы 7
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 июня 2021, 17:48

Между физическими лицами заключается договор найма. Риски основаны на возможности расторжения договора наймодателем. Вопрос "на что обратить внимание" слишком обширен и в рамках онлайн форума на него ответить невозможно. Сопровождением сделки должен заниматься специалист соответствующей области знаний, он же по факту погружения в ситуацию обратит и своё, и Ваше внимание на необходимые вопросы.

Святослав Мк28 июня 2021, 18:09

Ок, поставлю вопрос так - какие есть риски, которые нельзя закрыть договором? Например, если в квартиру пропишут и привезут несовершеннолетнего. Мне придется с ним жить?

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 июня 2021, 17:24

Здравствуйте. Изучите главу 35 ГК РФ. Риски станут понятны.

не риэлтор28 июня 2021, 21:57

"договор аренды квартиры за 1 рубль на 3 года. (...) Подскажите, пожалуйста, какие в данном случае есть риски для Продавца, связанные с арендным договором?" - странный вопрос. представьте себе, что покупатель (он же наймодатель) расторгает этот договор. в соответствии с его условиями, которые там обязательно будут прописаны. либо через суд. какую компенсацию получает продавец/наниматель - 1 рубль? оно вам надо? ;
"Например, если в квартиру пропишут и привезут несовершеннолетнего. Мне придется с ним жить?" - если договор будет составлен некорректно, то возможен и такой вариант.
если вы хотите защитить свои позиции, то продайте покупателю по рыночной стоимости, и заключите договор аренды тоже по рыночной стоимости. типа такого кэшбека в рассрочку )) как вариант - пусть продавец возьмет потреб или ипотеку на эти 20%, а гасить их будет с арендных платежей. но этот вариант будет в вашу пользу, тут уже вам надо будет уговаривать продавца, чтобы он на него пошел

Ваша задача получить либо гарантированный найм на три года, либо, на худой конец, деньги за квартиру по рынку.
Оформлять это все надо продуманно. Вот три примерных варианта:
1) Оформляете найм на три года по общей цене равной, а лучше превышающей разницу между продажной ценой квартиры и рыночной. Пишете в договоре, что деньги за найм оплачены за все три года и другие условия, позволяющие требовать возврата этих денег в случае досрочного прекращения аренды. Берете расписку о получении покупателем оплаты найма за три года.
2) Оформляете квартиру по полной рыночной стоимости и пишите в ДКП, какая сумма не выплачена и будет выплачиваться в рассрочку в таком-то порядке. А в договоре найма оплату по нему делаете зачетом однородных требований.
3) Оформляете просто ДКП по согласованной сейчас с покупателем стоимости и пишете в нем свои обязательства по освобождению и передаче квартиры с учетом как раз этих трех лет.
Это всё очень схематично я написала и там во всех трех вариантах должны быть предусмотрены всякие страховочные документы, расписки и прочее.
Сами Вы, однозначно, не сможете это всё сделать. Нужен специалист, причем очччень хороший! Плохой и средненький спец, может, и сделает эту схему, но всех подстраховок не сможет предусмотреть и сформулировать, а Вы этого можете не понять во время сделки и не заметить. Спохватитесь только тогда, когда что-то пойдет не по плану.

"какие есть риски, которые нельзя закрыть договором? Например, если в квартиру пропишут и привезут несовершеннолетнего. Мне придется с ним жить?"
Правильным договором и сопутствующими документами можно закрыть практически все риски, кроме форс-мажора. И с несовершеннолетним жить не придется:))

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 июня 2021, 21:49

Ко всему тому, о чём написала Ирина Владимировна, я бы добавил ещё один штрих, который обеспечит полную гарантию. Впрочем, автору сегодня озвучил примерную дорожную карту, Святославу осталось понять являюсь ли я тем самым "очччень" хорошим специалистом или нет :))

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru