недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

продажа квартиры на вторичке между физлицами в рассрочку

Вся Россия 1 751 12

Здравствуйте, уважаемые эксперты!


У меня необычный, но жизненный вопрос, прошу Вас отнестись с пониманием.

Мои родственники договорились между собой о такой сделке:

- объект: 1-комнатная квартира в 5-ти этажном МКД,

- продавец: физлицо, пенсионер, срок владения объектом – более 5 лет,

- покупатель: тоже физлицо, близкий родственник продавца,

- договор: купля-продажа (с рассрочкой платежа),

- стоимость продажи: среднерыночная, по договорённости сторон,

- оплата: аванс – в момент заключения договора (20-30% от общей стоимости),

остаток оплаты – равномерными частями ежемесячно в течение 10-15 лет (!),

- передача объекта: в момент заключения договора,

- право собственности: переходит к покупателю после внесения аванса в момент регистрации договора,

- залог (ипотека) объекта до полного расчёта - не применяется (несмотря на длительность расчётов),

- кредитные средства в сделке не используются.


Вопросы к Вам такие:

1. Не противоречит ли эта сделка законодательству;

2. Может быть Вы подскажете какие-то нюансы, которые нужно учесть при такой сделке.


Очевидно, что условия сделки абсолютно нетиповые и даже несколько подозрительные, но хочу заверить Вас, что обе стороны совершенно порядочные и грамотные люди, просто решение о сделке вызвано необходимостью (у одного - финансов, у второго - в жилье), при этом обоих условия сделки полностью устраивают.


Заранее Вам благодарен, большое спасибо!

Советы 12
Александр ВороничЛучший совет27 ноября 2020, 4:00

Здравствуйте. Такая сделка не противоречит действующему законодательству. Она противоречит здравому смыслу. Покупатель решает свои проблемы за счёт продавца. Продавец приносит себя в жертву покупателю. Наверняка стороны уже приняли решение реализовывать задуманное, однако перед тем, как заходить в сделку, рекомендую продавцу прочитать нижеследующий текст:
ст. 489 ГК РФ п. 2 "Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара."

Иными словами, после внесения половины стоимости квартиры, покупатель может просто перестать платить и всё. Давайте избежим разговоров об исключительной порядочности и доброй воле обеих сторон и вспомним о том, что испортило москвичей...

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 ноября 2020, 7:43

Заключать сделку с пожилым человеком с рассрчкой на 15 лет, это прям ох, как плохо пахнет!
А чем рента не устраивает с регулярными платежами?

не риэлтор27 ноября 2020, 9:21

"1. Не противоречит ли эта сделка законодательству;" - не противоречит;
"2. Может быть Вы подскажете какие-то нюансы, которые нужно учесть при такой сделке." - а что можно учитывать, если "Мои родственники договорились между собой"? если они так договорились, значит договорились. то, что на открытом рынке эта сделка никогда бы не прошла из-за откровенного и совершенно гипертрофированного перевеса в позициях одной из сторон - см.ответ александра воронича. но родственники между собой могут договариваться и не о таком...

Янина Юркенайте27 ноября 2020, 17:00

Добрый день. Действительно, как выше сказано, стоит рассмотреть вариант оформления договора ренты,но на это может не согласиться покупатель, также он может отказаться вносить единоразовый платеж в размере 20 процентов стоимости квартиры. Много нюансов нужно рассмотреть и решить.
Самое главное , если будете оформлять Договор купли-продажи с рассрочкой, внесите в договор пункт о том, что квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты стоимости квартиры.И обязательно проконтролируйте, чтобы это обременение в виде залога было зарегистрировано в Росреестре. В Этом случае покупатель станет собственником, но распоряжаться квартирой не сможет до полной оплаты цены Договора. В этом случае продавец будет защищен немного, но опять же эти действия не спасут в полной мере от риска неоплаты или несвоевременной оплаты.Сейчас не слишком высокие ставки по ипотеке, есть первоначальный взнос в наличии 20 процентов , почему б не рассмотреть покупателю ипотеку?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 ноября 2020, 18:10

Добрый день.
1. Не противоречит.
2. А что будет, если продавец не доживет до момента исполнения обязательств покупателя? Вы же напрочь испортите всю историю объекта. Подумайте о более юридически грамотных способах решения вопроса. Например, договор ренты.

Янина Юркенайте27 ноября 2020, 19:02

Да... кстати....если продавец не доживет, право требования долга перейдет к наследникам. Но это настолько редкая ситуация, что если потом продавать, покупатели будут шарахаться , это точно, история объекта будет испорчена серьезно..

ID: 5724633128 ноября 2020, 7:17

Здравствуйте, уважаемые эксперты! Спасибо за профессиональное мнение и ценные замечания!
Согласен с каждым из Вас. Думаю, что мне необходимо дать пояснения по этой сделке.

Вот то, о чём не было сказано в первоначальном описании ситуации:
- продавец – это отец покупателя (молодой, относительно здоровый! неработающий пенсионер, 64 года);
- объект продажи (квартира) – им не используется для проживания, он его сдавал в аренду;
- история владения квартирой – сдача в аренду на протяжении около 8-10 лет, к сожалению, по принципу «первому попавшемуся арендатору» (полумаргиналам, выходцам из Средней Азии и т.п.) при этом владелец по полгода-году не посещал квартиру, в которой творилась вакханалия;
- как следствие этого - проблемы с объектом: квартира полностью «убита», ресурсниками из-за не очень уж и больших долгов и периодических аварий отключены эл/энергия, тепло, вода и канализация, то есть ВСЁ;
- истоки проблем с квартирой банальные – владелец злоупотребляет алкоголем и не имеет ни желания ни возможностей восстановить квартиру и утраченные на неё ещё в 2000-х годах документы;
- значимо и то, что покупатель (сын владельца) один раз уже за свой счёт восстанавливал квартиру – делал ремонт, оплачивал долги и пр., но этого хватило по его словам на 5-6 лет, пока квартиру не угробили окончательно. Второй раз «на голом энтузиазме» сын владельца квартиры восстанавливать её не хочет;
- уже более 5 лет квартира так и стоит брошенная в том печальном состоянии и, по словам обоих сторон будущей сделки, сам владелец уже не сможет её восстановить.

Планы у сторон такие. У покупателя:
- даёт аванс продавцу, заключает договор с рассрочкой, регистрирует переход права собственности;
- его затраты: на восстановление документов 30-50 тр, на покрытие долгов и подключение коммуникаций 50-150 тр, на ремонт 300-500 тр;
- продаёт квартиру за 1,500 – 1,600 тр (это региональный центр, спальный район, площадь 30кв м);
- эти деньги он использует как первоначальный взнос за ипотеку на приобретение квартиры себе, а ему с семьёй нужна квартира бОльшей площади;
- далее он ежемесячно платит продавцу рассрочку (в пределах 10тр, эта сумма рассчитана из объективных возможностей покупателя).
Вот поэтому вариант с рентой с залогом был отклонён. Покупатель и является единственным наследником продавца, других родственников у того нет. Поэтому история объекта пострадать не должна.

У продавца цели простые – он получает аванс и постоянные выплаты от покупателя от объекта, который он длительное время не использовал вообще и перспектив к этому не было.

Очень важным фактором выступает то, что без такого (пусть и не совсем блестящего) варианта решения проблемы существуют ещё более худшие варианты:
- продажа квартиры без рассрочки третьему лицу (пусть даже за рыночную цену) – продавец с учётом его неравнодушия к алкоголю и получая много денег просто будет обречён на 1-2-3 летнее «крутое пике», которое не обещает закончиться чем-то хорошим;
- участие в процессе «решения вопроса» мошенников, которые, мягко говоря, не дадут рыночной цены;
- чёрные риэлторы… - к сожалению, в дальних уголках нашей необъятной это ещё актуально.

Абсолютно согласен с Вами, что сделка с рассрочкой без залога – это не лучший вариант для продавца, но, по-моему, учитывая все нюансы, этот вариант самый оптимальный.
Да, здесь всё будет основано на чистоте оформления документов и порядочности покупателя, но это уже хоть какая-то гарантия. Обязательно учту мнение Янина Юркенайте о том, что нужно предусмотреть в договоре его недействительность без аванса в полном размере.

Простите за много букв – другого выхода не было.

Если можете, дайте какие-нибудь советы для установления более справедливого баланса интереса сторон для решения этого нетривиального вопроса.

Огромное Вам спасибо!

ID: 1559117128 ноября 2020, 14:55

Когда я хотела предоставить покупателю рассрочку на 2 месяца, мой риэлтор сказала, что РР без оформления ипотеки сделку не зарегистрирует. Не знаю, насколько она была права. Поскольку сделка была с хорошо знакомыми, оформлялась расписка в получении денег и одновременно договор займа. Но это не 15 лет, конечно.

Екатерина Макеева28 ноября 2020, 16:22

Здравствуйте!
Отец, сыну может подарить квартиру.
А сын, у отца взять в долг по расписке, где будет указано, что будет возвращать денежные средства аннуитентными платежами по договору займа с первоначальным платежом в размере по соглашению сторон. Возвращать лучше банковским переводом.

С Уважением, Екатерина!

Янина Юркенайте28 ноября 2020, 22:58

Уважаемый автор вопроса. Я не давала Вам совета предусмотреть Договоре его недействительность без аванса(((( Будьте внимательнее, когда на кого-то ссылаетесь.Более того, вообще не советую вносить аванс. Если продавец злоупотребляет алкоголем, он может истратить аванс и отказаться оформлять договор купли-продажи. Надо сразу оформить договор купли-продажи, предусмотреть размер и сроки платежей по рассрочке.Ту сумму , которую Вы планировали отдать в качестве аванса, оплатите в качестве первого платежа по договору купли-продажи как оплату части стоимости квартиры после регистрации перехода права собственности на покупателя в Росреестре, в крайнем случае в день с делки после подачи документов на государственную регистрацию. Все платежи по договору купли-продажи следует переводить на расчетный счет продавца, не на руки, и сохранять платежные документы. Вариант договора дарения и одновременного оформления займа неплох с практической точки зрения, но Вы должны оценить вероятность риска, что отец обратится в суд с иском о признании дарения недействительной сделкой, так как по факту дарение совершено для формального прикрытия другой сделки (притворная сделка).В этом случае суд может вернуть отцу квартиру. А уплаченные к тому времени покупателем денежки за квартиру вернуть, как понимаете, будет уже проблематично)

Tyumen-city29 ноября 2020, 1:29

Знаю ситуацию, что оформляли КП ½ квартиры чз нотариуса в рассрочку на 2 года и в договоре предусмотрели условие без оформления обременения в силу закона. Ситуация была между бывшими родственниками. Законом это не запрещено.

Александр Барон

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 декабря 2020, 8:39

Я - юрист-судебник, занимаюсь сделками с недвижимостью. Насмотрелся в своей практике, как родственники "кидают" друг друга в суде даже при наличии письменного договора. Предложенная схема не противоречит закону. Но она мне не нравится. Я предпочитаю кошку называть кошкой. Я бы задал вопрос иначе. Например. Есть убитая квартира, собственник отец-алкоголик. Задача - отремонтировать и продать квартиру так, чтобы отец получал стоимость квартиры частями, чтобы не спился совсем. При сделках с квартирой надо не забыть про уплату НДФЛ в некоторых случаях. Я бы предложил заключить отцу с сыном агентский договор на ремонт и продажу квартиры с компенсацией агенту (сыну) всех расходов из стоимости проданной квартиры. Полученные денежные средства остаются у сына в качестве беспроцентного займа с выплатой отцу частями по Х руб. в месяц до полного расчета. Такой договор не противоречит закону с учетом того, что заключается между близкими родственниками. Мое предложение поможет защититься от отца, если у него появится "грамотный" юрист-советчик. Учтите еще: 1) алкоголики себе не принадлежат, 2) быстрая перепродажа квартиры отпугнет многих покупателей.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru