недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

налог при продаже недвижимости в РФ гражданином РБ

Москва 882 23

Добрый день.

Я гражданин РБ, купил квартиру в Москве пару лет назад. Сейчас надумал продавать. Сам живу в Минске. Подскажите, пожалуйста:

Как будет рассчитываться доход (налоговая база) ? Ведь я уплачивал всю сумму по договору и сейчас буду продавать скорее всего с небольшим убытком.

Кто будет выполнять функции налогового агента? Ведь я не имею регистрации в РФ. Деньги покупатель вероятно уплатить мне на р/сч (у меня открыт р/счет в ВТБ).

Ставка налога с дохода?

Заранее благодарен за ответ, Александр.


Советы 23
Антонина КатковаЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 октября 2018, 21:55

Да, Вы правильно меня поняли, если Вы нерезидент - то налоговым вычетом на фактически понесённые расходы воспользоваться не можете.
Если есть возможность стать резидентом- станьте)
Для этого Вам необходимо официально прожить 183 дня на территоиии РФ, в Вашем случае это достаточно просто сделать: нужно зарегистрироваться по месту пребывания в собственной квартире и «правильно» пересекать границу.
Если сейчас будете продавать- 30% от стоимости.
Удерживать налог с Вас никто не будет- это Ваша обязанность оформить декларацию и заплатить.

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 октября 2018, 21:34

Добрый день,
Если Вы не являетесь налоговым резидентом, то налог будет 30% от суммы, указанной в договоре, но не менее суммы чем 70% от кадастра.

ID: 161263218 октября 2018, 21:46

Антонина, спасибо за оперативный ответ. То есть независимо от суммы потраченной мной на покупку квартиры, мне придётся уплатить 30% с суммы сделки? Даже не верится как-то((. Купил я квартиру за 8млн, продаю за 7,5млн и ещё налог должен уплатить 30%*7,5млн=2,25 млн. Я верно Вас понял?
В таком случае кто и на каком этапе будет удерживать данный налог?

ID: 161263218 октября 2018, 22:17

Таким образом, я регистрируюсь в своей квартире, например, 10/10/2018. Продаю квартиру не ранее 11/04/2019(через 184 дня), либо договариваюсь с покупателем, что выпишусь в установленный срок . Далее подаю декларацию по сроку до 01/04/2020 и уже смогу применить вычет в размере расходов на покупку квартиры. Все верно?
Либо срок 183 дня определяется внутри календарного года?

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 октября 2018, 22:32

«Либо срок 183 дня определяется внутри календарного года?» - 183 календарных дня в течение 12 следующих подряд месяцев
Те если Вы регистрируетесь 10 октября 2018, то чтобы воспользоваться вычетом, Вы можете продать не ранее 10/11 апреля 2019 года. На счёт декларации всё верно.

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 7:28

Да, я ошиблась на счёт приведённого примера с расчётом.
Коллеги правы.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 октября 2018, 22:39

Добрый вечер. Почитайте конвенцию по избежанию двойного налогооблажения, наверняка она между странами есть. В таком случае у Вас имеется выбор оплаты налога в любой из двух стран, либо в РФ. либо в РБ- где выгоднее, там и платите. С уважением.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 октября 2018, 23:00

Налоговый статус в данном случае будет определяться по итогам налогового периода - календарного года, в котором был получен доход. При продаже в 2019 году и подаче декларации в 2020 вы по итогам 2019 года должны быть налоговым резидентом.

ID: 161263218 октября 2018, 23:06

Спасибо!

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 0:48

Внимание: 12 следующих подряд месяцев, тут есть критичная оговорка!!! Это не период в рамках двух налоговых периодов, например 18 и 19 гг., это только один налоговый период. Допустим, если Вы зарегистрируетесь в квартире сейчас, то Вы ни при каких обстоятельствах не станете налоговым резидентом РФ, просто физически оставшихся 2,5 месяцев не хватит.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 0:50

Продавать Вам можно только в 2019 году, а там, если станете резидентом, может уже и вычетами в полном объеме можно будет воспользоваться.
Какая точная дата возникновения права собственности?

ID: 161263219 октября 2018, 7:55

Даниил, я оформил собственность в январе 2017 года.
Итак, продаю квартиру в любой период 2019 года (даже в январе? ), но в течение 2019 года мне необходимо быть зарегистрированным(например зарегистрироваться два раза по 3 месяца и ещё на месяц) на территории РФ не менее 183 дней. Далее, до 01 апреля 2020 года я подаю декларацию, где указываю доход от продажи квартиры (~7,5млн) и вписываю, что были расходы на её покупку (8,0млн), таким образом дохода нет, налога нет.
Всё верно?
Интересно, а как ФНС узнает, что я был резидентом в 2019г?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 13:10

Продаёте в январе 2019 года и в течение 2019 года становитесь налоговым резидентом РФ: можете использовать все "льготы" предусмотренные для налогового резидента РФ, можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов связанных с покупкой этой квартиры.
Декларация подается до 30.04. года, следующего за годом получения дохода.
Если стоимость 7,5 м.р. меньше, чем 70% кадастровой стоимости, то базой будет последнее.
ФНС никак не узнает, все действия налогоплательщика носят заявительный характер.
Подтвердить статус налогового резидента РФ можете в налоговой инспекции (это их обязанность). Они же Вам и скажут как его подтвердить, какие им документы для этого потребуются.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 0:55

Антонина, дизлайком хотел привлечь внимание автора, что Дмитрий прав, Вы начали хорошо, потом ушли немного не туда. С уважением, Арман!

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 1:13

Даниил, согласен! Кстати, на сайте самой налоговой критическую оговорку уже исправили и более чётко формулируют данный вопрос.

"Налогообложение доходов физических лиц не зависит от гражданства этих лиц, а зависит от их налогового статуса и от вида полученного ими дохода.

Итак, налоговыми резидентами Российской Федерации в календарном году признаются лица, которые в течение этого года находятся в России не менее 183 дней.

Эти лица подлежат обложению НДФЛ по всем полученным ими доходам, независимо от их источника. При этом доходы бывают от источников в РФ (сдача в аренду либо продажа квартиры, находящейся в РФ, выполнение трудовых обязанностей в российской организации и др.) и от источников за пределами РФ (продажа дома, находящегося в иностранном государстве, выполнение трудовых обязанностей за рубежом и др.) (ст. 208 НК РФ)"

Vadim9 октября 2018, 8:46

Советую копнуть тему глубже. Просто регистрация в квартире не прокатит. Границ нет, отметок в паспорте нет. Нужен трудовой договор, например.

ID: 161263219 октября 2018, 9:55

То есть трудовой договор, получение ИНН, СНИЛС, уплата в течение 183 дней в году взносов в фонды и НДФЛ с з/п в ФНС. Правильно я понимаю?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 8:48

Уважаемый ID: 16126321, вижу у Вас ещё остались вопросы - давайте подведём черту.
Во-первых, регистрация не определяет факта нахождения человека в стране, то есть можно приехать и сделать регистрацию по месту пребывания, затем уехать. У Вас паспорт республики Беларусь, продав квартиру с таким паспортом, сразу вызовите интерес у налогового органа. Узнать о сроках пребывания через запрос в пограничную службу по сегодняшним технологиям минутное дело, всё компьютеризованно, берутся данные о количестве пересечений границы туда и обратно за интересующий год (он же налоговый период) - далее обычная математика.
Теперь о налоговом периоде: продаёте квартиру в том налоговом периоде, в котором успеваете набрать в совокупности 183 дня (причём сам день прибытия и убытия идёт в счёт) , пример уже приведён Даниилом, в 2018 году этого сделать уже не успеваете.
Можно приезжать и уезжать много раз и если по итогам года станете резидентом РФ, то сможете применить все налоговые вычеты, в том числе вычет по расходам в размере 8 000 000 рублей и свести налог к нулю.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 9:07

Налоговый вычет носит заявительный характер, до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заявить о вычете по расходам, иначе налог зачислят по имеющимся данным с продажи квартиры.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 10:13

Vadim, Вы правы с белорусами действительно нужно кропать, я жил в Минске 10 лет и до сих пор тесно связан, пересекаю границу на машине без остановок. Каким-то образом нужно доказывать пребывание в РФ, если есть трудовой договор сроком на 183 дня и более, то это выход. По этому поводу есть определение конституционного суда: "Суд обратил внимание, что в отношении граждан Беларуси действует особый порядок налогообложения в соответствии с Соглашением между Республикой Беларусь и Российской Федерацией. Для них статус налогового резидента РФ устанавливается исходя не из срока пребывания в стране, а из срока трудового договора. То есть если работник приехал на срок не менее полугода, с него сразу должны взимать налог в размере 13 % от заработка."
А если трудового договора нет? Человек не обязан же ради продажи квартиры трудоустраиваться в РФ? Кажется, в этом случае нужно подтверждать своё фактическое нахождение в РФ: Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 28 сентября 2011 г. N 03-04-06/6-240 Об определении налогового статуса сотрудника организации - гражданина Республики Беларусь.

На мой взгляд, есть ещё один очень хороший выход, но автору нужно у себя на родине проверить эту информацию. Дело в том, что с 1 января 2017 года вступило в силу дополнение, внесенное Законом Республики Беларусь от 18 октября 2016 года №432-З в 163 статью Налогового кодекса. По этому закону белорус нерезидент может продать одну квартиру (одну дачу, один гараж, один участок) без уплаты налога. Правда, приятный подарок от властей - нам бы ещё такой подарок здесь в РФ. Продолжу, если это так, то автор может продать квартиру в РФ, зачесть её, как ту самую одну квартиру и подать декларацию у себя на родине согласно межправительственным соглашениям об избежании двойного налогообложения и предотвращения уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и имущество. Такие соглашения есть, в своё время ознакамливался.

Наталия9 октября 2018, 10:22

Добрый день! У меня тоже пару вопросов по резиденству РФ. Может кто-то знает точно? Находиться на территории России более 183 дней, т.е. нет необходимости работать? И ещё, надо ли самим доказывать резидество, т.к. моя продажа квартиры даже не требует составлении декларации. Благодарю заранее.

Vadim10 октября 2018, 7:24

Арман, думаю, что автор топика-резидент РБ.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 октября 2018, 9:34

Вадим, я тоже так думаю, но автор заявляет квартиру РФ, где он нерезидент, а дальше делает упор на межправительственные соглашения об избежании двойного налогообложения. То есть налог возникает, но он будет оплачивать у себя в РБ, так, как у них по этому вопросу есть льгота на одну квартиру, то пользуется той льготой здесь и сейчас без права на повторную льготу по квартирам в РБ. Как-то так, мне кажется при грамотном подходе можно найти решение.

редакцияeditorial@cian.ru